Neubauten sind rar, die Mieten steigen, das Zinsniveau bleibt stabil und plötzlich ist der Altbau wieder gefragt. Laut neuem Marktbericht der Kreissparkasse erlebt der Landkreis Ludwigsburg ein echtes Comeback der gebrauchten Immobilien. „Wohnraum in der Region ist nach wie vor gesucht“, sagt Sparkassen-Vorstand Thomas Raab.
Ludwigsburg – Während die Wirtschaft auf einem „kraftlosen Erholungskurs“ unterwegs ist, erleben gebrauchte Immobilien in der Region ein überraschendes Comeback. Das zeigt der 7. Immobilienmarktbericht der Kreissparkasse Ludwigsburg, der am 23. Oktober vorgestellt wurde. Der Bericht verweist auf stagnierende Bautätigkeit, steigende Mieten und einen sprunghaften Anstieg bei privaten Finanzierungen.
Bundesweit fehlt es an Wohnraum, besonders im Südwesten. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung müssten in Baden-Württemberg jährlich rund 50.500 neue Wohnungen entstehen, um den Bedarf zu decken. Genehmigt wurden im zweiten Quartal 2025 jedoch nur 7.877 Wohnungen, ein dramatischer Rückstand. Auch im Landkreis Ludwigsburg klafft eine Lücke: Rund 2.800 Wohnungen wären hier laut Prognosen notwendig. Gebaut wird aber deutlich weniger. In der Stadt Ludwigsburg etwa wurden im gesamten Jahr 2024 nur 71 Wohnungen genehmigt.
„Wohnraum in der Region ist nach wie vor gesucht und zumindest im privaten Wohnungsbau zeichnet sich eine Trendwende ab. Auch Investoren setzen aufgrund gestiegener Renditen wieder stärker auf Wohnungen, von denen die Kreissparkasse eine Vielzahl im Angebot hat. Von der gestiegenen Nachfrage profitieren wir: Bei den Finanzierungen verzeichnen wir einen deutlichen Anstieg um knapp 40 Prozent“, erklärte Vorstandsmitglied Thomas Raab zum Auftakt der Pressekonferenz.
Eigentum statt Miete – ein wachsender Trend
Vor allem Bestandsimmobilien rücken in den Fokus: Altbauten sind nicht nur verfügbarer, sondern auch oft günstiger als Neubauten, besonders angesichts hoher Baukosten und gestiegener regulatorischer Anforderungen seitens der Politik.
„Durch die gestiegenen Mietpreise und das mangelnde Angebot wollen viele unserer Kunden künftig die Miete in die eigene Tasche zahlen und im Alter mietfrei wohnen“, sagte Abteilungsdirektor Christopher Gentzcke.
Die Zahlen sind eindeutig: 1.540 Menschen stehen bei der Sparkasse auf der Suchliste, aber nur 102 Objekte sind aktuell im Angebot. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosten laut IVD im Frühjahr 2025 durchschnittlich 3.480 Euro/m², Neubauobjekte liegen bei 6.250 Euro/m².
Ein freistehendes Einfamilienhaus kostet im Durchschnitt 750.000 Euro, eine Doppelhaushälfte 680.000 Euro und ein Reihenmittelhaus 580.000 Euro. Alle drei Segmente verzeichnen moderate Preissteigerungen zwischen 2,6 und 3,7 Prozent.
Sparkasse meldet Rekord bei Finanzierungen
Trotz der konjunkturellen Unsicherheit ist der Markt in Bewegung. Allein im Zeitraum Januar bis September 2025 hat die Kreissparkasse Baufinanzierungen in Höhe von 290 Mio. Euro neu abgeschlossen – ein Plus von 39,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Die Zinsen bleiben dabei stabil und attraktiv: „Damit ist der Zinsgipfel deutlich überschritten und die Finanzierungszinsen wurden wieder attraktiver“, so Gentzcke. Besonders gefragt sei das Sonderkreditprogramm mit 3,51 Prozent effektivem Jahreszins für 10 Jahre bei 500.000 Euro Nettodarlehensbetrag.
Energieeffizienz und Beratung entscheidend
Entscheidend für den Werterhalt bleibt die Energieeffizienz. Häuser mit schlechter Dämmung oder veralteter Heizung verlieren an Marktwert. Hier setzt die Sparkasse auf digitale Hilfsmittel und Beratung: „Einen ersten Eindruck eines möglichen Modernisierungs-Plans kann man unter www.ksklb.de/modernisierungsrechner gewinnen“, sagte Matthias Wörwag, Leiter des Immobiliengeschäfts.
Der Rechner ermittelt den aktuellen Energiebedarf, empfiehlt Maßnahmen und rechnet potenzielle CO₂-Einsparungen sowie Förderungen aus. Parallel stehen zertifizierte EnergieCoaches der Sparkasse bereit, um Kosten realistisch zu kalkulieren.
Investoren nutzen steuerliche Vorteile
Auch der Kapitalanlagemarkt zieht wieder an. „Die Renditen bei Bestandsobjekten steigen kontinuierlich an. Sie übertreffen deutlich die zuletzt weiter gesunkenen Zinsen für Fest- sowie Tagesgeld“, erklärte Gentzcke. Je nach Objektart, Lage und energetischem Zustand seien bis zu 5 Prozent Rendite möglich.
Zudem winken steuerliche Vorteile: Die degressive AfA von 5 Prozent pro Jahr, plus eine Sonder-AfA bei Erfüllung von Nachhaltigkeitskriterien, mache Neubauinvestitionen wieder interessant, auch wenn sie bislang zu selten genutzt würden.
Ausblick: Knappheit bleibt das zentrale Thema
Raab machte zum Abschluss deutlich: „Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu erwerben, denn das Zinsniveau hat sich gefestigt und für die Zukunft ist mit steigenden Kaufpreisen zu rechnen. Der Spielraum für Preisverhandlungen geht zurück.“ Die rückläufige Bautätigkeit, Zuwanderung und demografische Entwicklung verschärften die Lage zusätzlich.
„Stellt man die Mietkosten für eine vergleichbare Immobilie den Finanzierungskosten gegenüber, zeigt sich, dass man auf lange Sicht mit dem Kauf günstiger fährt und zeitgleich Vermögen aufbaut. Auch zeigt sich, dass die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise“, so Raab weiter.