Immobilien

Immobilienmarkt in Ludwigsburg: Preise für Wohnungen und Einfamilienhäuser sinken – lediglich vier neue Einfamilienhäuser verkauft

Von Ayhan Güneş

Ludwigsburg –  Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Ludwigsburg und den umliegenden Städten nur eine Richtung: steil nach oben. Doch der Grundstücksmarktbericht 2024 offenbart, dass dieser Trend im vergangenen Jahr ins Stocken geraten ist – und in einigen Bereichen sogar eine Kehrtwende vollzogen hat.

Der Bericht, der die Marktentwicklungen des Jahres 2023 in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar analysiert, zeigt, dass der Immobilienmarkt in eine Phase des Umbruchs eingetreten ist. Trotz einer fast stabilen Anzahl von rund 1.300 Kaufverträgen, was nur 3 Prozent weniger als im Vorjahr sind, ging der Geldumsatz für Wohnimmobilien um bemerkenswerte 11 Prozent zurück.

Ein Markt in Bewegung: Uneinheitliche Preisentwicklungen

Die Detailauswertungen des Gutachterausschusses verdeutlichen, dass sich die Preisentwicklung stark unterscheidet, je nach Lage und Objekt. Während Immobilien in guten Lagen und neueren Baujahren sich stabil hielten oder sogar leichte Preissteigerungen verzeichneten, mussten weniger attraktive Lagen und ältere Immobilien deutliche Wertverluste hinnehmen. So fielen die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt um etwa 15 Prozent. Neubauwohnungen erlitten in 2023 einen Rückgang von 15 Prozent und kosteten im Schnitt noch 5.735 Euro pro Quadratmeter ((2022: 6.670 €/m²). Bestandswohnungen verloren ebenfalls an Wert und lagen bei durchschnittlich 3.970 Euro pro Quadratmeter – ein Rückgang von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (2022: 4.500 €/m²),.

Einfamilienhäuser: Eine durchwachsene Bilanz – nur vier Neubauhäuser wechseln den Besitzer

Auch der Markt für Einfamilienhäuser ist von dieser Entwicklung betroffen. Insgesamt wurden etwa 150 Einfamilienhäuser in den drei Städten verkauft (Ludwigsburg: 75, Remseck am Neckar: 36, Freiberg am Neckar: 39), was im Vergleich zu den Vorjahren eine geringe Anzahl darstellt. Besonders bemerkenswert ist der fast vollständige Stillstand im Neubausegment, wo nur vier Neubauhäuser den Besitzer wechselten. Die Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern bleibt jedoch so uneinheitlich, dass der Gutachterausschuss bewusst darauf verzichtet, Durchschnittswerte anzugeben, um ein verzerrtes Bild zu vermeiden.

Ein Ausblick auf die Zukunft des Immobilienmarkts

Der Grundstücksmarktbericht 2024 verdeutlicht, dass der Ludwigsburger Immobilienmarkt eine neue Dynamik angenommen hat. Die Zeiten stetig steigender Preise sind offenbar vorbei, und der Markt zeigt sich in seiner Entwicklung zunehmend fragmentiert. Die Schwankungen je nach Lage und Objekt machen es für Käufer und Investoren schwieriger, pauschale Entscheidungen zu treffen. Wer in den Immobilienmarkt der Region investieren will, sollte künftig noch genauer hinschauen und die Preisentwicklungen aufmerksam verfolgen.

Zugang und weiterführende Informationen

Interessierte Bürger können den vollständigen Grundstücksmarktbericht 2024 kostenlos auf der Webseite der Stadt Ludwigsburg einsehen. Für all jene, die eine gedruckte Version bevorzugen, ist diese gegen eine Gebühr erhältlich. Zudem sind die aktuellen Bodenrichtwerte online abrufbar, was potenziellen Käufern und Investoren einen weiteren wichtigen Anhaltspunkt für ihre Entscheidungen bietet.

Der Bericht verdeutlicht: Der Immobilienmarkt in Ludwigsburg und Umgebung ist in Bewegung – und das in alle Richtungen. Investoren, Eigentümer und Kaufinteressenten stehen vor neuen Herausforderungen, die eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Lagen und Objekte erfordern.

Info:

Seit 1. Januar 2020 haben sich die Gutachterausschüsse Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar zum gemeinsamen Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung zusammengeschlossen. Der Grundstücksmarktbericht bildet somit die Immobilienmärkte aller drei Städte ab. Er ist nach den Erfahrungen und Auswertungen des Gutachterausschusses weitestgehend homogen und vergleichbar, bedeutende Unterschiede sind nicht vorhanden. Daher werden zumeist alle drei Städte insgesamt betrachtet. Soweit Unterschiede vorhanden, werden die Analysen getrennt dargestellt.

Alle in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar abgeschlossenen und dem Gutachterausschuss übersandten Kaufverträge für Immobilien aus dem Jahr 2023 wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erfasst, analysiert und ausgewertet. Der Grundstücksmarktbericht beruht also auf tatsächlichen Verkäufen.

Der Grundstücksmarktbericht steht auf www.ludwigsburg.de/gutachterausschuss zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung.

Studie: Landkreis Ludwigsburg droht Wohnungsnot: Rund 2.800 neue Wohnungen pro Jahr nötig

Von Ayhan Güneş

Ludwigsburg – Der Landkreis Ludwigsburg steht vor einer großen Herausforderung: Bis zum Jahr 2028 müssen einer Studie zufolge jährlich rund 2.770 neue Wohnungen gebaut werden, um dem steigenden Wohnungsbedarf gerecht zu werden. Diese dringliche Wohnungsbau-Prognose ergibt sich aus einer aktuellen Regional-Analyse des Pestel-Instituts, die aufzeigt, dass der Landkreis nicht nur ein bestehendes Defizit von etwa 2.540 Wohnungen ausgleichen muss, sondern auch alte, abgewohnte Gebäude – insbesondere Nachkriegsbauten, deren Sanierung sich nicht mehr lohnt – ersetzen muss. Der Druck auf den Wohnungsmarkt wird zusätzlich durch die anhaltende Zuwanderung in den Landkreis verstärkt, die zwar zu einem positiven Wanderungssaldo geführt hat, jedoch auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum erheblich erhöht. Insbesondere die Aufnahme von Geflüchteten trägt zur Bevölkerungsdynamik bei und stellt die Region vor zusätzliche Herausforderungen

Weniger Baugenehmigungen genehmigt

Matthias Günther vom Pestel-Institut warnt jedoch davor, dass das notwendige Baupensum möglicherweise nicht erreicht wird. Der Wohnungsneubau im Landkreis Ludwigsburg stagniert, und die Bereitschaft, neue Wohnungen zu schaffen, ist rückläufig. „In den ersten fünf Monaten dieses Jahres wurden im gesamten Landkreis nur 140 neue Baugenehmigungen erteilt. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es noch 225 – ein Rückgang um 38 Prozent“, so Günther. Dies lasse befürchten, dass die Wohnungsnot im Kreis weiter zunehmen könnte.

Trotz der scheinbar hohen Zahl leerstehender Wohnungen im Landkreis, die der aktuelle Zensus mit rund 10.790 beziffert, sieht Günther darin keine Lösung für den dringenden Bedarf. Ein Großteil dieser Wohnungen steht seit über einem Jahr leer und ist oft in einem Zustand, der eine umfassende und kostspielige Sanierung erfordern würde. „Diese Wohnungen lassen sich nur schwer wieder auf den Markt bringen. Viele Eigentümer scheuen sich vor den Risiken und hohen Kosten einer Sanierung, besonders in Anbetracht unklarer politischer Vorgaben und unsicherer Rahmenbedingungen“, erklärt Günther.

Das Pestel-Institut betont, dass ein gewisser Leerstand notwendig sei, um Flexibilität bei Umzügen zu gewährleisten und Sanierungen überhaupt möglich zu machen. Allerdings sei der aktuelle Leerstand von 4,2 Prozent des Wohnungsbestands weitgehend unbrauchbar, um die Wohnungsnot zu lindern. Besonders kritisch sei die Unsicherheit unter den Eigentümern, die durch widersprüchliche politische Signale und fehlende finanzielle Mittel verunsichert seien. „Das Hin und Her bei Gesetzen wie dem Heizungsgesetz schafft Misstrauen und hemmt Investitionen in Sanierungen und Neubauten“, kritisiert Günther.

Katharina Metzger, Präsidentin des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), der die Studie in Auftrag gegeben hat, sieht die Situation im Landkreis Ludwigsburg als exemplarisch für ganz Deutschland. „Es ist eine Illusion zu glauben, dass leerstehende Wohnungen den akuten Bedarf decken können. Wer das behauptet, betreibt Augenwischerei“, sagt Metzger und erteilt der Empfehlung von Bundesbauministerin Klara Geywitz, wonach Wohnungssuchende aufs Land ziehen sollen, eine klare Absage.

Metzger fordert stattdessen eine radikale Vereinfachung der Bauvorschriften, um den Neubau anzukurbeln. „Einfacher bauen, um günstiger bauen zu können – das muss die Devise sein. Andernfalls wird bald niemand mehr bauen“, warnt sie. Überzogene Auflagen, von Klimaschutzmaßnahmen bis hin zu Stellplatzverpflichtungen, würden den Wohnungsbau unnötig verkomplizieren und verteuern.

In scharfer Kritik steht auch der Bundeshaushalt 2025, in dem laut Pestel-Institut und BDB die notwendigen Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau fehlen. „Die geplanten 3,5 Milliarden Euro reichen bei Weitem nicht aus. Für den sozialen Wohnungsbau sind mindestens 12 Milliarden Euro jährlich notwendig, um den Bedarf zu decken“, so Metzger. Sie fordert die Bürger im Landkreis Ludwigsburg auf, Druck auf ihre Bundestagsabgeordneten auszuüben, um die notwendigen Mittel bereitzustellen.

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist ernst: „Wir erleben derzeit einen regelrechten Absturz im Wohnungsbau“, so Metzger. Die Zahl der Neubauten sinkt, und viele Bauunternehmen müssen bereits Kapazitäten abbauen. „Diese Entwicklung ist fatal für den Markt und die Gesellschaft. Wohnungsnot trifft auf Nicht-Wohnungsbau – das ist eine toxische Kombination, die soziale Spannungen erzeugt“, warnt sie.

Metzger appelliert an die Politik, schnell und entschlossen zu handeln, um die Spirale des Wohnungsnotstands zu durchbrechen. „Der Wohnungsbau ist das Bohren dicker Bretter. Doch ohne klare politische Unterstützung und ausreichende Fördermittel wird sich die Lage weiter verschärfen – mit gravierenden Folgen für den sozialen Frieden im Landkreis Ludwigsburg und darüber hinaus.“

red

Mehr Zwangsversteigerungen: Immobilienmarkt unter Druck

Die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland legt weiter zu – und das in immer höherem Tempo. Im ersten Halbjahr 2024 wurden von den Amtsgerichten insgesamt 6.909 Immobilien mit einem Verkehrswert von zusammen 2,17 Milliarden Euro aufgerufen, heißt es im Halbjahresbericht des Immobiliendienstleisters Argetra, der am Donnerstag veröffentlicht wurde. Im Vorjahreszeitraum waren es 6.379 Einheiten mit einem Volumen von 1,96 Milliarden Euro.

Viele coronabedingte Stundungsverfahren sowie die Tatsache, dass Eigentümer mit Zahlungsschwierigkeiten ihre Immobilien auf dem Markt offen bar veräußern, bevor Banken oder Sparkassen die Zwangsversteigerung beantragen mussten, verhinderten lange einen stärkeren Anstieg der Zwangsversteigerungen, heißt es in dem Bericht.

Dies scheine sich aber nun zu ändern: Stieg die Zahl der zwangsversteigerten Immobilien im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr von 12.077 auf 12.332 Einheiten und damit um 2,1 Prozent, lag dieses Wachstum im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 mit 8,3 Prozent bereits vier Mal so hoch. Setzt sich der Trend des ersten Halbjahres 2024 fort, könnten im Gesamtjahr 2024 rund 14.000 Immobilienobjekte zwangsversteigert werden – das wäre ein zweistelliger Anstieg im Vergleich zu den 12.332 Einheiten des Vorjahres.

Bemerkenswert ist aus Sicht der Ratinger Argetra: Der Anstieg der Zahl der Zwangsversteigerungen treffe auf ein Umfeld, in dem erstmals seit Jahren die Leitzinsen als Reaktion auf die rückläufigen Inflationszahlen gesenkt wurden. Weil der Markt diese Entwicklung schon einpreist habe, sei ein weiterer Rückgang der Kreditkosten für Baufinanzierungsvorhaben aktuell aber ausgeblieben.

Zuletzt lag der Zinssatz für 10-jährige Baukredite bei 3,7 Prozent, das sind bereits deutlich weniger als die 4,3 Prozent, die im vergangenen Jahr in der Spitze für solche Finanzierungen aufgerufen wurden. Allerdings liegen sie damit aber noch um ein Vielfaches über dem Niveau der Niedrigzinsphase der Jahre 2021 bis 2022, als Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit zu Zinssätzen zwischen 0,85 Prozent und 1,5 Prozent vergeben wurden, heißt es in der Analyse. Diese Darlehen stehen erst in 10 Jahren und somit in den Jahren 2031 und 2032 zur Verlängerung an.

Anders sieht es mit Hypothekendarlehen aus, die im Jahr 2014 mit 10-jähriger Zinsfestschreibung aufgenommen wurden und die nun zur Verlängerung anstehen: Die Konditionen dafür lagen vor 10 Jahren bei 2,5 Prozent, so dass eine Verlängerung zu den aktuellen Konditionen die Finanzierung um 50 Prozent verteuert.

Die Termine im ersten Halbjahr 2024 konzentrierten sich laut Argetra in der Mitte Deutschlands von West nach Ost. Pro 100.000 Haushalte war die Zahl der anberaumten Zwangsversteigerungstermine in Thüringen (31) fast dreimal so hoch wie in Bayern (13). Durchschnittlich waren bundesweit im Halbjahr 17 und im Vorjahr 15 von 100.000 Haushalten von Zwangsversteigerungen betroffen.

Zwangsversteigert wurden zu etwa 69 Prozent Wohnimmobilien mit dem Löwenanteil bei Ein- und Zweifamilienhäusern, gefolgt von Eigentumswohnungen. Den Rest von 31 Prozent teilen sich die Gewerbegrundstücke, Wohn- und Geschäftshäuser, Grundstücke und sonstige Immobilien, heißt es von Argetra.

red

Immer mehr Deutsche geben Eigenheim-Traum auf

Immer mehr Deutsche müssen ihren Traum vom Eigenheim aufgeben. Das zeigt eine Umfrage des Instituts Allensbach im Auftrag des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie und des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes (ZDB), über welche die FAZ berichtet.

Drei Viertel der Deutschen haben demnach zwar nach wie vor den Wunsch, im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung zu leben, aber nur noch gut jeder zweite (53 Prozent) glaubt, dass es sich lohnt, ein Eigenheim zu kaufen. Zum Vergleich: Im Jahr 2011 waren es noch 74 Prozent.

Hauptgrund dafür sind die gestiegenen Baukosten und die höheren Kreditzinsen. Die Befragung von mehr als 1.000 Deutschen im April zeigt außerdem, dass in mittelgroßen Städten nur noch eine Minderheit von etwa 20 Prozent keine Probleme hat, bezahlbaren Wohnraum zu finden. “Der starke Rückgang im Wohnungsbau und eine zunehmende Verknappung an bezahlbarem Wohnraum machen das Thema zu einem der drängendsten innenpolitischen und sozialen Themen des Landes”, heißt es in der Auswertung.

Den Zustand von Straßen, Schienen und Brücken hält die große Mehrheit der Deutschen für besorgniserregend. 2011 waren noch 59 Prozent der Bevölkerung überzeugt, dass die Verkehrsinfrastruktur alles in allem in einem überwiegend guten Zustand ist. Heute halten zwei Drittel der Befragten den Zustand für kritisch.

Bauindustrie-Präsident Peter Hübner sagte: “Die Infrastruktur verfällt zunehmend, da nicht genügend investiert wird, um den Erhalt sicherzustellen. Brückensperrungen, Staus, eingeschränkte Logistik für unsere Wirtschaft sind die Folge.”

red

Keine Zinsänderung: EZB belässt Leitzins bei 4,5 Prozent

Frankfurt/Main – Die Europäische Zentralbank (EZB) belässt den Leitzins unverändert bei 4,5 Prozent. Das teilte die Notenbank am Donnerstag nach ihrer Ratssitzung in Frankfurt am Main mit.

Damit wurde die im Oktober begonnene Zinspause verlängert, nachdem es zuvor seit Juli letzten Jahres zehn Erhöhungen in Folge gegeben hatte. Der ebenfalls wichtige Einlagezinssatz liegt weiter bei 4,0 Prozent – ihn bekommen Banken für ihr bei der Zentralbank geparktes Geld, auch Tagesgeldzinsen für Verbraucher bewegen sich mittelfristig meist in diesem Bereich.

Die neu verfügbaren Daten hätten die bisherige Einschätzung der mittelfristigen Inflationsaussichten weitgehend bestätigt, schrieb die EZB bezüglich ihrer Entscheidung. “Die Inflation ist weiter zurückgegangen, was vor allem dem schwächeren Preisauftrieb bei Nahrungsmitteln und Waren zuzuschreiben ist. Bei den meisten Messgrößen der zugrunde liegenden Inflation ist eine Entspannung zu verzeichnen, das Lohnwachstum schwächt sich allmählich ab und die Unternehmen fangen über ihre Gewinne einen Teil der steigenden Arbeitskosten auf”, hieß es weiter. Die Finanzierungsbedingungen blieben restriktiv, und die bisherigen Zinserhöhungen dämpften weiterhin die Nachfrage, was zum Rückgang der Inflation beitrage. “Wegen des kräftigen binnenwirtschaftlichen Preisdrucks ist die Teuerung bei Dienstleistungen aber weiterhin hoch.”

Man sei “entschlossen, für eine zeitnahe Rückkehr der Inflation zum mittelfristigen Ziel von zwei Prozent zu sorgen”. Der EZB-Rat sei der Auffassung, dass sich die EZB-Leitzinsen auf einem Niveau befänden, das einen “erheblichen Beitrag” zum anhaltenden Inflationsrückgang leiste. “Die zukünftigen Beschlüsse des EZB-Rats werden dafür sorgen, dass die Leitzinsen so lange wie erforderlich ausreichend restriktiv bleiben. Sollte seine aktualisierte Beurteilung der Inflationsaussichten, der Dynamik der zugrunde liegenden Inflation und der Stärke der geldpolitischen Transmission die Zuversicht des EZB-Rats weiter stärken, dass die Inflation sich nachhaltig dem Zielwert annähert, wäre eine Lockerung der aktuellen geldpolitischen Straffung angemessen”, so die EZB.

red

Sorgenfalten auf dem Immobilienmarkt: Neueste Zahlen für den Wohnungsmarkt in Stuttgart

Stuttgart – Die Stimmung in der Immobilienbranche ist weiterhin deutlich gedämpft, wie aus dem aktuellen City-Report für Stuttgart hervorgeht. Besonders bedenklich ist die Situation für junge Familien, die auf dem Neubaumarkt kaum noch eine Chance haben, kommentiert der Immobilienverband IVD Süd.

Die jüngsten Zahlen des „CityReport Stuttgart Frühjahr 2024“, zeigen eine anhaltende Flaute auf dem Wohnimmobilienmarkt der Region. Bei einer virtuellen Pressekonferenz wurde deutlich, dass die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage weiterhin besteht und sich sogar vertieft.

“Der Wohnimmobilienmarkt wird aktuell von divergierenden Tendenzen dominiert: Während die Stimmung am Wohneigentumsmarkt trüb ist, ist der Mietmarkt weiterhin von Anstiegen geprägt”, kommentiert Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Die steigenden Hypothekenzinsen in Verbindung mit den Baukosten und einer nachlassenden Konjunktur erschweren den Erwerb von Eigenheimen erheblich.

Die Situation auf dem Markt für Kaufimmobilien spiegelt das veränderte Umfeld wider, in dem sich Kaufinteressenten zunehmend zurückhaltend zeigen. Insbesondere junge Familien, die auf Fremdfinanzierung angewiesen sind, sind auf dem Neubaumarkt kaum präsent.

Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wurden deutliche Preisabschläge verzeichnet. Im Frühjahr 2024 lag der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert bei durchschnittlich 5.000 €, was einem Rückgang von 9,1 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Ähnlich waren die Rückgänge bei neuerrichteten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Auch auf dem Mietmarkt zeichnen sich steigende Preise ab. Altbauwohnungen kosten im Durchschnitt 16,10 €/m2, Wohnungen aus dem Bestand 16,00 €/m2 und neuerrichtete Mietwohnungen 17,40 €/m2. Dies bedeutet einen Anstieg um rund 4 % im Vergleich zum Vorjahr.

Die getrübte Stimmung und die Unsicherheiten im Markt haben auch die Investitionsdynamik gebremst. Die Transaktionsvolumina sind in den letzten Jahren spürbar gesunken, und die aktuelle Entwicklung deutet auf eine anhaltende Stagnation hin, heißt es in dem Bericht weiter.

Trotz der Hoffnung auf eine Stabilisierung des Marktes und sinkende Hypothekenzinsen bleibt die Lage auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt weiterhin herausfordernd.

“Den vollständigen VD-CityReport Stuttgart Frühjahr 2024 gib es hier“

red

Vorsichtiger Optimismus: Wüstenrot Immobilien sieht Hoffnungsschimmer für den regionalen Wohnungsmarkt

Kornwestheim – Die Preise für das Eigenheim in Deutschland fallen seit einiger Zeit, wie der Verband der Pfandbriefbanken in seiner jüngsten Mitteilung mitteilte. Für das regionale Immobiliengeschäft zeichnet sich jedoch ein Licht am Ende des Tunnels ab, so die jüngsten Berichte der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), ein Unternehmen der W&W-Gruppe mit Sitz in Kornwestheim. Nach einer Phase der Flaute und prekären Lage aufgrund steigender Zinsen und abnehmender Kauflust keimt nun Hoffnung auf. Doch während die WI vorsichtig optimistisch in das Jahr 2024 blickt, bleiben viele Fragen über die Nachhaltigkeit dieser Erholung offen.

Immobilienexperten prognostizierten Mitte 2023 eine potenzielle Einbuße von bis zu 30 Prozent im Jahresvergleich. Dennoch verzeichnete die WI gegen Ende des Jahres einen Aufschwung, der die prognostizierten Rückgänge abmilderte: Die Anzahl der Vermittlungen der WI sank lediglich um 9 Prozent auf knapp 1.900 Wohnimmobilien im Jahr 2023. Besonders bemerkenswert ist dabei, dass Einfamilienhäuser, die einen beträchtlichen Teil der Geschäfte der WI ausmachen, auf einem hohen Vorjahresniveau gehalten werden konnten, so das Unternehmen.

Trotz dieses moderaten Rückgangs bei den Vermittlungen blieb die WI nicht immun gegen die allgemeinen Preisrückgänge auf dem Markt, die sich direkt auf ihre Courtageerträge auswirkten. Die Courtageerlöse der WI fielen daher im Jahr 2023 insgesamt um 18 Prozent auf 26,7 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr.

Seit dem vierten Quartal 2023 verzeichnet die WI einen bemerkenswerten Anstieg der Nachfrage und der Abschlüsse. Eine erfreuliche Entwicklung in einem Umfeld, das nach wie vor von Herausforderungen geprägt ist. Die Stabilisierung der Preise wird als Lichtblick inmitten dieser turbulenten Zeiten betrachtet.

Die Entspannung auf dem Immobilienmarkt wird auch durch eine steigende Anzahl von Immobilienangeboten und die zunehmende Verkaufsbereitschaft zu angepassten Preisen signalisiert.

Der Ausblick auf das Jahr 2024 bleibt mit Vorsicht zu genießen. Die Entwicklung der Zinsen und staatliche Förderzuschüsse für die Gebäudemodernisierung werden entscheidend für die Nachfrage und die Abschlussbereitschaft sein. Die WI hofft auf eine Preisbildung von Bestandsimmobilien, die auch die Fördermöglichkeiten berücksichtigt.

Trotz des leichten Aufschwungs bleibt die Immobilienbranche vorerst in einer Phase der Unsicherheit. Die Zukunft wird zeigen müssen, ob dieser zaghafte Aufschwung von Dauer ist oder lediglich eine vorübergehende Erscheinung in einem sich ständig wandelnden Markt darstellt.

red

Wohnimmobilien unter Druck: Preisverfall setzt sich fort

Die Preisanpassungen auf dem deutschen Immobilienmarkt hielten auch im vierten Quartal 2023 an. Verglichen mit dem Schlussquartal 2022 fielen die Immobilienpreise um durchschnittlich 7,2 Prozent, wie der Verband der Pfandbriefbanken (VDP) am Montag mitteilte. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 belief sich die Preiskorrektur auf -2,2 Prozent

Damit erreichte der Immobilienpreisindex des Verbands einen Wert von 175,2 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte), gleichbedeutend mit einem Minus von 10,0 Prozent im Vergleich zu seinem Höchststand im zweiten Quartal 2022 (194,8 Punkte). Der Index wird seit 2010 quartalsweise erhoben und basiert – im Gegensatz zu anderen Immobilienindizes – auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

Die Wohnimmobilienpreise gingen im vierten Quartal 2023 – verglichen mit dem Vorjahreszeitraum (Q4 2023 zu Q4 2022) – um 6,1 Prozent zurück. Gegenüber dem Vorquartal (Q4 2023 zu Q3 2023) gaben sie um 1,6 Prozent nach. Seit ihrem Höchststand im zweiten Quartal 2022 fielen die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um insgesamt 8,4 Prozent. Zuvor hatten sie sich binnen zwölf Jahren mehr als verdoppelt. Die Einbußen bei den Gewerbeimmobilienpreisen beliefen sich zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 auf 12,1 Prozent, im Vergleich zum dritten Quartal 2023 auf 4,9 Prozent. Beide Werte stellen nach Angaben des Verbandes die bislang größten gemessenen Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien dar. Seit dem zweiten Quartal 2022, als die Preise ihren bisherigen Höchststand erreicht hatten, gingen sie um 16,5 Prozent zurück. Zwischen 2010 und 2022 hatten sie sich zuvor um rund 55 Prozent verteuert.

“Auch im vierten Quartal war bei den Preisen noch keine Belebung festzustellen”, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Und eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits des Öfteren in der Öffentlichkeit spekuliert wird, sei noch nicht absehbar. Auch 2024 werde “vorerst schwierig bleiben”.

Während die Wohnimmobilienpreise im Vergleich zum direkten Vorquartal einheitlich um 1,6 Prozent abnahmen, zeigten sich im Vorjahresvergleich leichte Differenzen zwischen den einzelnen Objektarten: Selbst genutztes Wohneigentum – dazu zählen Eigenheime und Eigentumswohnungen – verzeichneten seit dem Vorjahresquartal einen Preisrückgang in Höhe von 5,8 Prozent. Die Preise für Mehrfamilienhäuser gaben im selben Zeitraum noch etwas stärker nach: um 6,3 Prozent. Aus beiden Entwicklungen resultierte der Gesamtrückgang der Preise für Wohnimmobilien in Höhe von 6,1 Prozent.

Die Jahresveränderungsrate bei den Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern verharrte wie im Vorquartal bei 5,8 Prozent. Mit 12,9 Prozent nahmen die Renditen erneut spürbar zu, die Dynamik war jedoch nicht ganz so ausgeprägt wie im dritten Quartal 2023. “Die Mietentwicklung zeigt: Wohnraum ist in Deutschland weiterhin ein sehr knappes Gut, insbesondere in Ballungsräumen. Angesichts der rückläufigen Wohnungsfertigstellungen müssen wir damit rechnen, dass der Wohnraummangel in den nächsten Jahren noch weiter zunehmen wird. Weiter steigende Mieten wären die Folge”, sagte Tolckmitt.

In den Top 7-Städten präsentierten sich die Wohnimmobilienpreise etwas resilienter als im gesamten Bundesgebiet: So fielen die Preise in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um durchschnittlich 5,1 Prozent, während die Veränderungsrate deutschlandweit -6,1 Prozent betrug. Am stärksten gaben die Preise in München und in Frankfurt am Main mit -6,3 Prozent bzw. -6,1 Prozent nach. Die geringsten Preisrückgänge verzeichneten Köln und Düsseldorf mit -4,4 Prozent und -4,8 Prozent. Die Spanne der Preisentwicklungen zwischen dem dritten und vierten Quartal 2023 bewegte sich zwischen -1,0 Prozent (Köln) und -2,3 Prozent (München).

Unter den Top 7-Städten wies die Bundeshauptstadt jeweils den größten Anstieg bei den Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern (+ 6,7 Prozent) und bei den Renditen (+12,5 Prozent) auf. Hamburg fiel dagegen mit Steigerungsraten von 3,3 Prozent und 9,0 Prozent etwas ab. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten in den sieben Metropolen um 5,4 Prozent, die Renditen um 11,1 Prozent.

Im vierten Quartal 2023 fiel die Preiskorrektur auf dem Gewerbeimmobilienmarkt (-12,1 Prozent gegenüber Vorjahresquartal und -4,9 Prozent gegenüber Vorquartal) trotzdem erneut deutlich höher aus als auf dem Wohnimmobilienmarkt. Dazu trug überwiegend die Entwicklung der Büroimmobilienpreise bei, die auf Quartalssicht um 5,2 Prozent, auf Jahressicht um durchschnittlich 13,3 Prozent nachgaben. Etwas weniger ausgeprägt waren die Preisrückgänge bei Einzelhandelsimmobilien, die um 9,0 Prozent bzw. 3,9 Prozent abnahmen. Dabei sei zu konstatieren, dass der Abwärtstrend auf dem Einzelhandelsmarkt bereits deutlich länger anhalte als bei Büroimmobilien, so der VDP. Marktstabilisierend hätten sich in beiden Assetklassen die gemessenen Renditeanstiege sowie die Entwicklung der Neuvertragsmieten gezeigt. So kletterten die Bürorenditen zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 um 17,5 Prozent. Auch der Zuwachs der Büromieten setzte sich fort (+1,9 Prozent), jedoch nicht mehr so dynamisch wie in den Vorquartalen.

Erstmals seit dem dritten Quartal 2019 wiesen die Neuvertragsmieten im Einzelhandel im Jahresvergleich wieder einen Anstieg auf, der mit +2,5 Prozent gleich eine Bestmarke erzielte: Seit Aufzeichnungsbeginn im Jahr 2003 gab es kein größeres Wachstum der Neuvertragsmieten bei Einzelhandelsimmobilien, was auf eine erhöhte Investorennachfrage schließen lasse, so der VDP. Darüber hinaus erreichten die Renditeanstiege von Einzelhandelsimmobilien im vierten Quartal 2023 mit 12,7 Prozent ihren mit Abstand höchsten gemessenen Wert. Damit konnte auch die bisherige Rekordmarke aus dem zweiten Quartal 2023 (+9,5 Prozent) deutlich übertroffen werden.

“Die Immobilienkrise trifft Gewerbeimmobilien stärker als Wohnimmobilien”, sagte Tolckmitt. Besonders im Fokus stünden derzeit die Büroimmobilien, deren Renditen in der Breite offenbar noch nicht das Niveau erreicht haben, das Investoren erwarten. “Hinzu kommt: Aufgrund der Unsicherheit über die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und der nach wie vor unklaren Auswirkungen des Homeoffice-Trends auf die benötigte Bürofläche bleibt die Nachfrage nach Büros verhalten, was die Preise weiter drückt.” Demgegenüber seien Einzelhandelsimmobilien im Zyklus schon deutlich weiter vorangeschritten, der erste Anstieg der Neuvertragsmieten nach mehr als vier Jahren sei ein Indiz dafür, so der VDP.

In Bezug auf eine Prognose für das laufende Immobilienjahr erklärte Tolckmitt: “Zu Beginn des Jahres 2024 befindet sich der Immobilienmarkt weiter im Abschwung, Preisrückgänge halten nach wie vor an. Es bedarf noch einiger Zeit, bis sich Immobilienverkäufer und -Käufer auf ein neues Preisgleichgewicht verständigt haben.” Erst dann werde es zu einer spürbaren Belebung des Marktes kommen. Mit einer Stabilisierung der Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt könne im kommenden Sommer gerechnet werden, bei den Gewerbeimmobilienpreisen nicht vor Ende dieses Jahres, so Tolckmitt. Positiv für die Preise sei eine “Zinsstabilisierung”, steigende Renditen sowie die anhaltenden Mietsteigerungen, durch die die Attraktivität von Immobilieninvestments wieder gesteigert werde.

red

Immobilienmarkt in Deutschland: Preise sinken weiter – Gewerbeimmobilien besonders betroffen

Die Preise für Immobilien zeigen weiterhin nur in eine Richtung: nach unten. Im dritten Quartal 2023 verzeichneten Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise im Durchschnitt einen Rückgang von 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Auf Jahressicht belief sich der Verlust auf 7,1 Prozent, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Freitag mitteilte. Diese Erkenntnisse basieren auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

“Die Preiskorrektur findet nach wie vor in allen Assetklassen statt, bei Wohnimmobilien allerdings in deutlich geringerem Ausmaß als bei Gewerbeimmobilien”, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt: “Eine Marktbelebung lässt auf sich warten.” Während Wohnimmobilien alleine betrachtet um 6,3 Prozent nachgaben, betrug das Minus bei Gewerbeimmobilien 10,3 Prozent, darunter Büroimmobilien mit -10,6 Prozent und Einzelhandels-Immobilien mit -9,3 Prozent. Mit +5,8 Prozent bewegte sich die Jahresveränderungsrate der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal (+6,2 Prozent): “Der sich ausweitende Wohnraummangel und die damit verbundene Übernachfrage schlägt sich in weiter steigenden Mietpreisen nieder. Läuft der Wohnungsbau in Deutschland nicht zügig wieder an, droht eine weiter wachsende Wohnungsnot”, warnte Tolckmitt. Deutlich aufwärts ging es im dritten Quartal dieses Jahres erneut für die Renditen von Mehrfamilienhäusern: So stiegen die Renditen um 13,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit ähnlich dynamisch wie im Vorquartal (+14,2 Prozent). Die Rückgänge der Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten fielen im dritten Quartal 2023 gegenüber der Entwicklung im gesamten Bundesgebiet etwas weniger stark aus: Im Vergleich zum direkten Vorquartal gingen die Preise in den Metropolen durchschnittlich um 1,3 Prozent zurück, wobei kaum regionale Unterschiede bestanden; Alle Top 7-Städte wiesen Veränderungsraten zwischen -1,0 Prozent und -2,0 Prozent auf.

Beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal sticht die Preisabnahme in Frankfurt am Main (-9,1 Prozent) hervor, während Berlin (-4,7 Prozent) erneut das geringste Minus verzeichnete. Die Rückgänge in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegten sich im Korridor zwischen -5,1 Prozent und -6,8 Prozent. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern erhöhten sich in den Top 7-Städten um durchschnittlich 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, die Renditen im selben Zeitraum um 11,9 Prozent.

Beide Entwicklungen wurden maßgeblich von Berlin und München geprägt, die unter den Metropolen jeweils die höchsten Wachstumsraten bei Neuvertragsmieten (+8,7 Prozent und +5,2 Prozent) sowie bei Renditen (+13,9 Prozent und +12,9 Prozent) aufwiesen.

red

Der Immobilienmarkt in Ludwigsburg durchlebt eine Achterbahnfahrt

Von Ayhan Güneş

Ludwigsburg – In den letzten zwölf Monaten hat die Region Ludwigsburg die Auswirkungen des Ukraine-Krieges, einer hohen Inflation und politischer Unsicherheiten hautnah erlebt. Der Immobilienmarkt in Ludwigsburg durchlebte in dieser Zeit turbulente Phasen, nachdem er zuvor in einer anhaltenden Stagnation verharrte. Doch jetzt gibt es Anzeichen einer möglichen Stabilisierung und sogar Hoffnungen auf steigende Immobilienpreise in der Zukunft.

In einer Zeit, gezeichnet von beispiellosen Zinssprüngen, einer starken Inflation und drastisch steigenden Baukosten, sah sich der Immobilienmarkt in der Region mit einem beispiellosen Einbruch konfrontiert. Die Zeiten des rasanten Preisanstiegs sind vorbei. Thomas Raab, Vorstandsmitglied der Kreissparkasse Ludwigsburg, beschreibt die letzten zwölf Monate als eine wahre Achterbahnfahrt im Immobiliengeschäft.

Die Käufer haben das Ruder übernommen. Niemand drängt sich mehr auf Verkäufer, wie es noch vor zwei Jahren der Fall war. Käufer verhalten sich sensibler und zurückhaltender, prüfen sorgfältig die Preise und den Zustand der Immobilien. Ein Schlüsselfaktor beim Verkauf ist mittlerweile die Energieeffizienz von Häusern und Wohnungen. Dennoch haben sowohl Raab als auch Christopher Gentzcke, Leiter des KSK-Immobilienzentrums, in den letzten drei Monaten eine subtile Veränderung bemerkt. Die Käufer haben sich an das neue Niveau der Baufinanzierung angepasst, als ob sie den Zinsanstieg bereits einkalkuliert hätten. Gentzcke bemerkt: “Wir können eine Stabilisierung des Marktes erkennen, und mittelfristig könnten die Preise sogar wieder steigen.”

Das Geschäft der Baufinanzierungen ist jedoch in den ersten drei Quartalen des Jahres 2023 gegenüber dem Vorjahr stark zurückgegangen, von 558 Millionen Euro in 2022 auf 240 Millionen Euro. Der Einbruch in den letzten zwölf Monaten ist für die Immobilienexperten der Kreissparkasse beispiellos. Seit Januar 2023 bis zum Ende des dritten Quartals wurden nur 172 Objekte vermittelt, darunter 161 Häuser und Wohnungen sowie elf Gewerbeimmobilien. Im Vergleich dazu wurden im Vorjahr noch 252 Objekte verkauft, und 2021 waren es sogar 313. Das Umsatzvolumen von Januar bis Ende September 2023 wird auf 66,2 Millionen Euro beziffert. Im gesamten Vorjahr waren es 135 Millionen Euro, und 2021 sogar 148,8 Millionen Euro. Die Bauanträge für Neubauwohnungen sind um beinahe 75 Prozent zurückgegangen.

Diese Entwicklung deutet jedoch nicht zwingend auf eine Krise hin. Das Interesse am Erwerb von Eigentum bleibt groß, angetrieben durch die steigenden Mieten aufgrund des knappen Angebots an Wohnungen. Bauträger zögern, und einige Projekte wurden storniert. Gleichzeitig verzeichnet der Landkreis Ludwigsburg ein stetiges Bevölkerungswachstum, allein im ersten Halbjahr um etwa 1500 Menschen, die alle nach Wohnraum suchen.

Vermieter nutzen diese Gelegenheit aus, und die Mietpreise sind in den letzten beiden Jahren um beachtliche acht Prozent gestiegen. Für neu vermietete Objekte in Ludwigsburg liegt der Mietpreis mittlerweile bei 16 Euro pro Quadratmeter. Angesichts dieser Entwicklungen stellt sich die Frage, ob es nicht sinnvoller ist, das Geld in den Kauf einer eigenen Immobilie zu investieren. Nach Jahren des nahezu ungebremsten Preisanstiegs sind Wohnimmobilien nun wieder zu erschwinglicheren Preisen erhältlich. Aktuell belaufen sich die Kosten für ein Haus in Ludwigsburg auf 710.000 Euro, was einem Rückgang von 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Wohnungen müssen im Durchschnitt 3660 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden, was einem Rückgang von 8,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Ludwigsburg sind von Unsicherheit und Veränderung geprägt, aber sie werfen auch die Frage auf, ob dies eine Gelegenheit für künftige Käufer darstellt, sich ihren Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen.

red

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