Die Faustregel ist eigentlich unmissverständlich. Schließlich gilt beim Immobilienerwerb in der Regel “gekauft wie gesehen”. Doch bekanntlich keine Regel ohne Ausnahme: Zwei aktuelle Urteile unterstreichen das.

So kann ein starker Schädlingsbefall in den Balken eines Hauses den Käufer unter Umständen auch dann zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen, wenn in diesem ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Dies hat das OLG Braunschweig entschieden. Im konkreten Fall hatte ein Verkäufer den Käufer auf einen bereits seit 15 Jahren andauernden massiven Schädlingsbefall nicht hingewiesen. Doch den Verkäufer trifft eine Aufklärungspflicht. Daher habe er dem Käufer den Befall arglistig verschwiegen.

Ein anderer Sachmangel, der einen Rücktritt vom Kaufvertrag rechtfertigt: Ein Haus ist bereits zwei Jahre älter als im notariellen Kaufvertrag angegeben. Das entschied das OLG Hamm. Nach Ansicht der Richter dürfe sich der Käufer darauf verlassen, dass die Immobilie dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entspricht. Die Abweichung um zwei Jahre sei auch keine unerhebliche Beeinträchtigung, da sie auf jeden Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstücks habe.

“Seit einem Grundsatzurteil des BGH von 1996 geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Verkäufer einer Immobilie verpflichtet ist, sämtliche Umstände, die für die Kaufentscheidung eine wichtige Rolle spielen, vollständig wahrheitsgemäß offenzulegen”, sagt Schwäbisch Hall-Rechtsexperte Dr. Christoph von Klitzing. “Die entscheidende Frage ist: Hätte der Käufer seine Entscheidung exakt genauso getroffen, wenn ihm die später entdeckten Umstände bereits bei Vertragsabschluss bekannt gewesen wären? Lautet die Antwort ,wohl kaum’ oder ,zumindest nicht zum selben Preis’, hat er gute Chancen, nachträglich aus dem Kaufvertrag herauszukommen.”

Andreas Reiners