Immobilienmakler dürfen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Reservierungsgebühren von Kaufinteressenten verlangen. Entsprechende vereinbarte Verpflichtungen seien unwirksam, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag entschied. Konkret ging es in dem Prozess um einen Fall aus Sachsen, bei dem eine Maklerin mit Kaufinteressierten einen Reservierungsvertrag geschlossen hatte.

Damit hatte sie sich verpflichtetet, das Grundstück gegen Zahlung einer Gebühr bis zu einem festgelegten Datum für die Interessenten vorzuhalten. Nachdem diese später vom Kauf Abstand genommen hatten, verlangten sie die Rückzahlung dieser Gebühr und verklagten dementsprechend die Maklerin. In den Vorinstanzen war die Klage abgewiesen worden, der BGH entschied nun aber zugunsten der Kläger.

Begründet wurde das Urteil damit, dass es sich beim Reservierungsvertrag nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handele. Dass er in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, stehe dem nicht entgegen, so die Karlsruher Richter. Der Reservierungsvertrag benachteilige die Maklerkunden “unangemessen” und sei daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Gebühr ausnahmslos ausgeschlossen sei und sich aus dem Vertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergäben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei.

Außerdem komme er der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspreche dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet sei, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt habe, so das Gericht (Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22).

red

Stuttgart – Baden-Württembergs Umweltministerin Thekla Walker (Grüne) erwartet beim Ausbau der Windkraft in den nächsten Jahren einen Boom im Land. “Bei den Treffen mit den Vertretern der Landkreise, der Kommunen und der Windkraftbranche höre ich, dass die Zahl der Projekte in der Pipeline regelrecht explodiert”, sagte sie dem “Mannheimer Morgen” (Samstagausgabe). Nach der großen Flaute habe sich der Wind buchstäblich gedreht.

“Wir haben jetzt starken Rückenwind”, sagte sie. Die Ministerin bekräftigte, dass die Vorgabe von Ministerpräsident Winfried Kretschmann (Grüne) – 1.200 bis 1.300 neue Windräder bis 2030 – eingehalten werde. Die Koalitionspartner würden nun bei der Energiewende an einem Strang ziehen: “Es ist schon so, dass es jetzt zusammen mit der CDU richtig vorwärtsgeht. Das ist eine andere Grundlage als in der vergangenen Legislaturperiode.” Scharfe Kritik übte die Ministerin daran, dass es beim neuen bundesweiten Heizungsgesetz “viele Fehlinformationen in der Öffentlichkeit” gegeben habe. “Interessierte Kreise stechen etwas durch, das verkürzt oder im Falle eines Heizungsverbots schlicht falsch ist, und dann wird darüber öffentlich diskutiert. Da kann ich schon verstehen, dass jemand, der so eine Heizung im Keller hat, denkt: Um Gottes willen, was kommt da auf mich zu”, sagte Walker.

red

Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, hat den Entwurf der Bundesregierung für die Umstellung auf neue Heizungen mit erneuerbaren Energien kritisiert. Der Deutsche Mieterbund unterstütze das Ziel, 65 Prozent erneuerbare Energien beim Einbau von neuen Heizungen ab 2024 gesetzlich festzulegen, wenn gleichzeitig die Sozialverträglichkeit gesetzlich verbindlich für alle Mieter sichergestellt werde. “Das schafft der vorliegende Entwurf aber nur ansatzweise und weist zu viele Ausnahmen auf”, sagte Siebenkotten der “Rheinischen Post” (Donnerstag).

Er schütze Mieter nicht vor Mieterhöhungen in Folge des Heizungsaustausches, da nur in Ausnahmefällen geringere Investitionskosten als bisher auf die Mieter abgewälzt werden könnten. Am Ende zahle die Investition allein der Mieter über die Modernisierungsmieterhöhung. “Zudem drohen Mietern hohe Energiekosten, wenn zum Beispiel teurer Wasserstoff eingesetzt oder ineffiziente Wärmepumpen durch den Vermieter eingebaut werden”, so Siebenkotten.

Eine grundlegende Reform der Modernisierungsumlage und bezahlbare Energiepreise nach dem Heizungswechsel seien nötig. Die Vorschläge für die soziale Abfederung durch Förderboni würden im Mietwohnungsbereich nicht helfen, denn sie adressierten nur Eigentümer, so der Mieterbund-Präsident.

red

Die Bundesregierung hat die umstrittene Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) auf den Weg gebracht. Der Entwurf, der unter anderem Regeln zum Heizungstausch enthält, wurde am Mittwoch vom Kabinett beschlossen. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass ab 1. Januar 2024 “möglichst” jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss.

Bestehende Heizungen sind davon zunächst nicht betroffen, ebenso sollen Reparaturen möglich sein. Nach Angaben der Bundesregierung soll die Regelung “technologieoffen” sein. Eigentümer sollen entweder eine “individuelle Lösung” umsetzen und den Erneuerbaren-Anteil “rechnerisch nachweisen” oder zwischen verschiedenen gesetzlich vorgesehenen “pauschalen Erfüllungsoptionen” frei wählen können.

Zu Letzteren zählen demnach der Anschluss an ein Wärmenetz, elektrische Wärmepumpen, Stromdirektheizungen, Hybridheizungen sowie Heizungen auf der Basis von Solarthermie. Außerdem soll es die Möglichkeit von sogenannten “H2-Ready”-Gasheizungen geben. Dabei handelt es sich um Heizungen, die auf 100 Prozent Wasserstoff umrüstbar sind – allerdings nur, wenn es einen “rechtsverbindlichen Investitions- und Transformationsplan” für Wasserstoffnetze gibt und diese Heizungen ab 2030 mit mindestens 50 Prozent Biomethan oder anderen “grünen Gasen” und spätestens ab 2035 mit mindestens 65 Prozent Wasserstoff betrieben werden.

Für bestehende Gebäude sind zudem Optionen wie Biomasseheizungen oder Gasheizungen, die nachweislich erneuerbare Gase nutzen, vorgesehen. Der Entwurf enthält auch einige Ausnahmen, wie zum Beispiel bei einer sogenannten Heizungshavarie. Ist die Heizung kaputt und kann nicht mehr repariert werden, sollen demnach Übergangsfristen greifen (drei Jahre; bei Gasetagen “bis zu” 13 Jahre).

“Vorübergehend” kann zudem auch eine fossil betriebene Heizung eingebaut werden. Sollte ein Anschluss an ein Wärmenetz “absehbar” sein, gelten laut Entwurf Übergangsfristen von “bis zu” zehn Jahren. Die umstrittenen Ausnahmen von den Regeln für Gebäudeeigentümer, die das 80. Lebensjahr vollendet haben, sind in dem beschlossenen Gesetzentwurf ebenfalls enthalten.

Auch eine “allgemeine Härtefallregelung” ist Teil des Pakets, wobei im Einzelfall berücksichtigt werden soll, ob die notwendigen Investitionen in einem “angemessenen Verhältnis zum Ertrag oder in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen”. Auch Fördermöglichkeiten und Preisentwicklungen sollen hier einfließen. Für den Umstieg aufs Heizen mit Erneuerbaren plant die Regierung finanzielle Unterstützung in Form von Zuschüssen, Krediten oder bereits vorhanden Möglichkeiten für Steuergutschriften.

Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) verteidigte die Pläne am Mittwoch. Er sprach von einer “wichtigen Modernisierungsoffensive”. Die geplante “Wärmewende” müsse jetzt beginnen.

“Andere Länder, wie beispielsweise Frankreich oder Dänemark oder auch Finnland und Schweden, haben damit schon viel früher begonnen und sind damit schon weiter.” Wer jetzt in eine neue Heizung investiere, müsse das “nachhaltig” tun. “Denn wer heute eine neue Heizung einbaut, der nutzt diese 20 bis 30 Jahre”, so Habeck.

Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) sprach unterdessen davon, dass jeder, der beim Heizen auf alte Technik setze, zunehmend in “Geldvernichtungstechnik” investiere. Mit dem Gesetzentwurf wolle man “Planungssicherheit” geben. Der Ausstieg aus dem bisherigen Heizsystem sei eine “Generationenaufgabe” und erfolge daher schrittweise.

Ab 2045 sollen fossile Brennstoffe komplett ausgeschlossen sein. Das Gesetz geht im nächsten Schritt in den parlamentarischen Diskurs. Dabei sind in der Regel noch durchaus größere Änderungen möglich, wobei es vor allem aus den Reihen der FDP zuletzt bereits Forderungen nach Korrekturen gegeben hatte.

red