Immobilien für Durchschnittsverdiener

Nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens sollte Wohnen kosten, so lautet eine gängige Faustformel. Doch die Realität sieht anders aus. Welchen Anteil vom Einkommen verschlingen die Wohnkosten, also die Miet- oder die Kreditratenzahlungen? Das haben Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas auf Basis der durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommen durchgerechnet.

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Regionale Preisunterschiede auf den Wohnungsmärkten, aber auch beim Einkommensniveau sorgen für ein gemischtes Bild. Danach wäre 2020 in 363 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen. Ein Jahr zuvor waren es noch 379 Kreise und Städte.

In insgesamt 38 Regionen, in denen immerhin ein Fünftel aller deutschen Haushalte lebt, muss mittlerweile mehr als 30 Prozent des regional verfügbaren Einkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufgewendet werden. Sehr hohe Belastungen von mehr als 40 Prozent ergeben sich für München, Berlin, Frankfurt und Hamburg sowie die Landkreise Nordfriesland, Miesbach, Garmisch-Partenkirchen und Aurich.

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Der jeweilige Einkommensanteil wurde auf Basis der durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommen für die Nettokaltmiete beziehungsweise für die Kreditraten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde ein Zinssatz von 2,45 Prozent, eine Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital zu Grunde gelegt. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder Umbauten wurden nicht berücksichtigt.

Die HWWI-Modellrechnung zeigt, dass die finanziellen Belastungen im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte mussten die Bürger im vergangenen Jahr 14,2 Prozent (Vorjahr 13,4 Prozent) des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und 19,6 Prozent (Vorjahr 17,0 Prozent) für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aufbringen.

„Wer sich zum Kauf entschließt, muss höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Diese Entwicklung beobachten wir besonders ausgeprägt in Ballungsräumen“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.

Zwar blieben die Nettokaltmieten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung auch im vergangenen Jahr in allen Städten unterhalb der 30-Prozent-Grenze, für Wohneigentum gilt das allerdings nicht mehr. In keiner der so genannten Big Seven kommen Durchschnittskäufer mit weniger als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die monatliche Ratenzahlung zurecht. In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum aus dem Bestand floss laut Modellrechnung in München 2020 im Schnitt sogar mehr als die Hälfte des durchschnittlichen örtlichen Einkommens.

Und das, obwohl die Münchener über die höchsten Haushaltseinkommen unter den Big Seven verfügen. Mit 47 Prozent folgt Berlin, die Metropole mit den niedrigsten Einkommen, vor Frankfurt am Main mit rund 44 Prozent und Hamburg mit knapp 43 Prozent. Besonders groß fielen die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung in den beiden Metropolen an Isar und Spree aus. Während Mieter in München und Berlin durchschnittlich rund 27 bzw. 23 Prozent ihres Einkommens für ihre 70-Quadratmeter-Wohnung zahlen, müssen Käufer einen etwa doppelt so hohen Anteil einkalkulieren.

Jutta Bernhard / glp

Deutlich weniger Menschen mit Bussen und Bahnen unterwegs

Bedingt durch die Corona-Pandemie waren im 1. Halbjahr 2021 deutlich weniger Fahrgäste im Linienverkehr mit Bussen und Bahnen unterwegs als im Vorjahreszeitraum. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, war das Fahrgastaufkommen mit fast 3,5 Milliarden Personen 18 % geringer als im 1. Halbjahr 2020. Besonders stark ging im 1. Halbjahr 2021 die Fahrgastzahl im Eisenbahn-Fernverkehr zurück: Mit 28,0 Millionen Personen reisten 34 % weniger Menschen in Fernzügen als im 1. Halbjahr 2020. Der Fernbusverkehr brach sogar um 92 % auf 0,3 Millionen Fahrgäste ein. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2019 betrug der Fahrgastrückgang im 1. Halbjahr 2021 insgesamt 42 %.

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Im Öffentlichen Personennahverkehr, der 99 % des Linienverkehrs ausmacht, ging das Fahrgastaufkommen im 1. Halbjahr 2021 nach vorläufigen Ergebnissen um 17 % zurück. So waren im Eisenbahn-Nahverkehr einschließlich S-Bahnen mit 680 Millionen Fahrgästen 24 % weniger Menschen unterwegs als im Vorjahreszeitraum. Mit Straßenbahnen fuhren 1,1 Milliarden Fahrgäste (-23 %). Die derzeit gemeldeten Daten für den Nahverkehr insbesondere mit Bussen, der lediglich einen Rückgang um rund 10 % auf knapp 1,9 Milliarden Fahrgäste aufweist, bilden möglicherweise den tatsächlichen Rückgang nicht vollständig ab – unter anderem deshalb, weil im Nahverkehr viele Fahrgäste Zeitkarten besitzen. Diese Tickets wurden vermutlich aufgrund der Pandemie vergleichsweise selten genutzt. Daher ist hier noch mit Revisionen der Meldewerte durch die Verkehrsunternehmen zu rechnen.

Fahrgastrückgang gegenüber dem Vorjahr ausschließlich im 1. Quartal 2021 

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Die für das gesamte 1. Halbjahr 2021 ermittelten Rückgänge der Fahrgastzahlen sind ausschließlich auf das 1. Quartal 2021 zurückzuführen. Das gesamte 1. Quartal 2021 war von der Corona-Pandemie geprägt, während sich die Pandemie im Jahr 2020 erst ab März deutlich auf den öffentlichen Personenverkehr ausgewirkt hatte. So waren im 1. Quartal 2021 insgesamt 39 % weniger Menschen im Linienverkehr mit Bussen und Bahnen unterwegs als im Vorjahresquartal (Nahverkehr: -38 %; Fernverkehr: -67 %). Dagegen wurden im 2. Quartal 2021 Busse und Bahnen wieder stärker genutzt als im von der ersten Corona-Welle geprägten 2. Quartal 2020: Im 2. Quartal 2021 fuhren insgesamt 20 % mehr Fahrgäste im Linienverkehr mit Bussen und Bahnen als im Vorjahresquartal (Nahverkehr: +20 %; Fernverkehr: +51 %).

Vorkrisenvergleich: 42 % weniger Reisende im 1. Halbjahr 2021 als im 1. Halbjahr 2019 

Insgesamt lag das Fahrgastaufkommen im Linienverkehr im 1. Halbjahr 2021 um 42 % und im 2. Quartal 2021 um 38 % unter den Werten des jeweiligen – noch nicht von der Corona-Krise betroffenen – Zeitraumes im Jahr 2019.

red