Kreissparkasse Ludwigsburg: Corona hat Wohnungsmarkt nicht geschwächt

Von Uwe Roth

Der Bericht zum Immobilienmarkt 2020 der Kreissparkasse (KSK) Ludwigsburg enthält keine gute Nachricht für Wohnungssuchende: „Die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin größer als das Angebot“, sagte KSK-Vorstandsmitglied Thomas Raab am Mittwoch bei der Präsentation des Berichts. Er rechnet mit einem weiteren Preisanstieg auch im kommenden Jahr. Der Lockdown wegen der Corona-Pandemie habe daran wenig geändert. Zwar sei der Markt zwischen Mitte März du Mitte April nahezu tot gewesen. Doch das habe sich rasch wieder geändert. Auch die meisten Immobilienkunden seien wegen Corona finanziell wohl nicht geschwächt worden: Etwa 1000 Kreditnehmer hätten die Sparkasse um eine vorübergehende Minderung der Ratenzahlung gebeten, sagte Raab. Geplatzte Verträge oder gar Zwangsvollstreckungen habe es nicht gegeben. Und der Vorstand rechnet auch in in nächster Zeit nicht mit solchen Kundenotlagen.

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Inzwischen blieben die Umsätze mit Immobilien nur geringfügig hinter denen des Vorjahres zurück. Raab blickte in seinen Ausführungen optimistisch in die Zukunft und zeigte sich überzeugt, dass der Immobilienmarkt im kommenden Jahr und darüber hinaus stabil bleiben werde. Er rechnet mit einer sich jährlich wiederholenden Preissteigerung von bis zu acht Prozent. Allein diese werde der Kreissparkasse weiterhin eine Umsatzsteigerung bringen. Lediglich die unsichere Entwicklung der Automobilbranche bereite ihm etwas Sorge, sagte er. Da der Wohnungsmarkt nicht so schnell wachse, wie es der Bedarf erfordere, bleibe der Baufinanzierer hinter den Möglichkeiten zurück. Der Markt für gewerbliche Immobilien habe sich dagegen leicht entspannt, heißt es im Marktbericht der KSK. Insbesondere Flächen für den Einzelhandel (vor allem Textilhandel) seien weniger nachgefragt. In unattraktive Lagen stünden Flächen auch länger leer.

Von einer Immobilienblase auf dem Wohnungsmarkt, die bei einem schweren Konjunktureinbruch befürchtet worden war, sei der Markt angesichts der schnellen Erholung jedenfalls weit entfernt, versicherte der KSK-Vorstand. „Im Landkreis herrscht bei 12000 gemeldeten Arbeitslosen nahezu Vollbeschäftigung, und der Wunsch der Menschen nach eigenen vier Wänden ist ungebrochen hoch“, stellte Raab fest. 5450 Suchaufträge verwalten die Mitarbeiter der Immobilienabteilung. Die Hälfte davon betrifft die Suche nach einer Wohnung. Und das Eigenheim solle möglichst groß sein, erfahren die KSK-Berater von den Kunden. Sie fragen immer öfter ein getrenntes Arbeitszimmer nach, um dort von der Familie ungestört im Homeoffice zu sein. Ein großer Balkon oder sogar eine Terrasse darf nicht fehlen. Zudem müsse die Lage 1A sein. Für Immobilien in etwas schlechteren B-Lagen dauere die Vermarktung trotz der hohen Nachfrage gleich etwas länger, sagt der Marktbericht.

Die Ansprüche seien über alle Generationen gleich hoch, sagte im Pressegespräch Christopher Gentzcke, Abteilungsleiter des Immobiliencenters der Kreissparkasse. Die hohen Ansprüche der Kunden haben nicht zuletzt ihren Preis – von hohen Grundstücks- und Baukosten abgesehen, die ebenfalls den Kreditbedarf erhöhten. Mit welchen Investitionen Kaufwillige angesichts des angespannten Marktes rechnen müssen, zeigte Gentzcke an einem Beispiel: Eine Neubauwohnung mit drei Zimmern auf 70 Quadratmeter kostet angenommen 400 000 Euro. Zusammen mit den marktüblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler (etwa zwölf Prozent) ergibt sich ein Gesamtkaufpreis von 448 000 Euro. Mit einem Eigenkapitaleinsatz von rund 20 Prozent verbleibt somit ein Finanzierungsbedarf von etwa 358 000 Euro. Die monatliche Kreditrate beträgt in diesem Beispiel für Zins und Tilgung knapp 900 Euro, so Gentzcke. Zu dieser monatlichen Belastung kommen noch weitere 500 Euro für die Wohnnebenkosten. Insgesamt sei es auf Dauer ein Wohnungskauf günstiger als Miete zu zahlen.

Kreishaushalt 2021: Ludwigsburgs Landrat Allgaier kündigt schwere Jahre an

Von Uwe Roth

Der Landkreis Ludwigsburg bekommt die finanziellen Auswirkungen der Corona-Pandemie zu spüren. Die Kreisverwaltung möchte im kommenden Jahr 20 Millionen Euro neue Schulden machen, um die laufenden Ausgaben und Investitionen bewältigen zu können. Dazu soll mächtig gespart werden. Allein bei den Personalkosten eine Million Euro. Das hat Landrat am Freitag in seiner Haushaltsrede vor dem Kreistag angekündigt. Dietmar Allgaier kalkuliert 2021 mit einem Minus von 17,3 Millionen Euro, das die Kommunen aber nicht mittragen sollen: „In Anbetracht der schwierigen finanziellen Situation der Städte und Gemeinden ist es vertretbar, dass auch der Landkreis einen Teil seiner Investitionen fremd finanziert“, begründete der Landrat, warum er von einer Erhöhung der Kreisumlage absehen möchte.

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Der Haushalt steht nach seinen Worten „auf einem soliden Fundament“. Gleichzeitig warnte er: „Aber ich sage auch ganz klar: 20 Millionen Euro Kreditaufnahme sind kein Pappenstiel.“ Der Haushalt 2021 sei getragen „vom Rückenwind der letzten Boomjahre. Aber der Wind dreht sich.“ Allgaier schwor die Kreisräte auf harte Jahre ein. Die volle Auswirkung der Mindereinnahmen durch den Lockdown bekomme der Kreis erst 2022 mit voller Wucht zu spüren, warnte er. Neben den Pflichtausgaben müsse in die Kreiskliniken „im dreistelligen Millionenbereich“ investiert werden. „Diese Schuldenlast schlägt dann bei uns im Haushalt mit Zins und Tilgung durch.“ Dickster Ausgabeposten, an dem nicht gerüttelt werden kann, ist der Bereich „Jugend und Soziales“ mit 64 Prozent Anteil am Haushaltsvolumen. Das entspricht einem Betrag von rund 444 Millionen Euro. Um den Busverkehr im Landkreis finanziell nicht untergehen zu lassen, der nach dem ersten Lockdown weiter unter einem Fahrgastschwund leidet, hat die Kreisverwaltung vorsorglich 3,2 Millionen Euro eingestellt.

Ein Drittel der gesamten Ausgaben im Kreishaushalt finanzieren die 39 Städte und Gemeinden im Landkreis über diese Umlage. Würde die Kreisverwaltung auf neue Schulden verzichten, müssten die Kommunen das Haushaltsloch füllen. Der Jahresetat des Landkreises beträgt 720,8 Millionen Euro. 254 Millionen Euro finanzieren die Kommunen. Welchen Anteil jede einzelne von diesem Betrag übernimmt, wird mit einem Hebesatz berechnet. Dieser liegt bei aktuell 27,5 Prozentpunkten. Wie viel eine Kommune an den Kreis abführen muss, ist unter anderem von der dort festgestellten Steuerkraft abhängig. Je reicher eine Stadt oder Gemeinde ist, umso mehr muss sie zahlen.

Die Kreisverwaltung kann den konstant bleibenden Hebesatz deswegen hinnehmen, weil die Berechnungsgrundlage 2019 ist, in dem von Corona noch nichts zu spüren war und die kreiseigenen Gemeinden noch kräftig verdient haben. Sie steuern, weil die Einnahmen sprudelten wie selten zuvor, im nächsten Jahr zehn Millionen Euro mehr bei als im laufenden (Berechnungsgrundlage das Jahr 2018). Die Mindereinamen wegen Corona bekommt der Landkreis folglich erst 2022 zu spüren. „Dies dann aber mit voller Wucht“, warnte der Landrat. Dann komme der Landkreis um eine Anhebung des Hebesatzes für die Kreisumlage nicht herum. 2022 soll es ein Prozentpunkt mehr werden. Für die darauffolgenden Jahre kündigte Allgaier weitere Anhebungen in noch unbekannter Höhe an. Diese müssen vom Kreistag aber beschlossen werden. Da unter den Kreistagsmitgliedern zahlreiche Oberbürgermeister, Bürgermeister und Gemeinderäte sind, achten diese darauf, dass der Hebesatz möglichst gering bleibt, um den eigenen Haushalt zu schonen. Änderungen an der Kreisumlage ist meistens ein Tauziehen zwischen Kreisverwaltung und dem Kreistag.

Der Landrat versicherte in seiner Haushaltsrede, dass bei der internen Planung alles getan worden sei, die Ausgaben so gering wie möglich zu halten. So sei es gelungen, den „Fehlbetrag im Ergebnishaushalt von ursprünglich 30 Millionen Euro auf aktuell 17 Millionen Euro zu reduzieren“. In der Kreisverwaltung sei dazu eine Streichliste herumgegangen. Um die Einsparquote für die Zukunft weiter zu verbessern, möchte Allgaier die Verwaltungsarbeit effizienter gestalten. Dafür wird eine externe Beratungsagentur beauftragt. „Selbstverständlich werde ich alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in diesen Prozess miteinbeziehen. Denn die Beschäftigten können am besten Auskunft über die Abläufe geben“, kündigte er an. In den kommenden Wochen werden die Ausschüsse und der Kreistag über den Haushaltsplan beraten und ihre Änderungswünsche einbringen. Erst danach wird Haushalt 2021 endgültig verabschiedet.