Von Ayhan Güneş

Kaufen oder doch lieber mieten? In Deutschland fehlen rund 600.000 Wohnungen, allein in Baden-Württemberg sind es 250.000. Auch der Landkreis Ludwigsburg bleibt davon nicht verschont: Der Wohnungsmarkt ist angespannt, und wer mieten will, muss sich warm anziehen – nicht nur wegen des anstehenden Winters, sondern vor allem wegen der stetig steigenden Preise. Der Immobilienmarktbericht 2024 der Kreissparkasse Ludwigsburg zeigt ein zweischneidiges Bild: Während Käufer von gesunkenen Zinsen und fallenden Immobilienpreisen profitieren und nun gute Chancen auf ein Eigenheim haben, wird es für Mieter immer schwieriger. Zwar bleiben die eigenen vier Wände erreichbar, doch die steigenden Mietpreise und die Bedeutung der Energieeffizienz machen es zu einer kostspieligen Herausforderung.

Wohnungsnot in Ludwigsburg – Überangebot in Ostdeutschland

Während in Baden-Württemberg 250.000 Wohnungen fehlen, sieht es in Ostdeutschland ganz anders aus: „Dort gibt es einen deutlichen Überschuss an Wohnungen“, sagt Thomas Raab, Vorstandsmitglied der Kreissparkasse Ludwigsburg. „Immobilien sind dort wesentlich erschwinglicher, da das Angebot die Nachfrage übersteigt – ein starker Kontrast zur angespannten Lage hier in Baden-Württemberg.“

Die Baugenehmigungen im Landkreis Ludwigsburg sind 2023 um 10 Prozent gesunken – eine alarmierende Entwicklung, die den ohnehin schon angespannten Markt weiter unter Druck setzt. Während in Ostdeutschland viele Immobilien leer stehen, wird bezahlbarer Wohnraum in Baden-Württemberg zur Mangelware.

Günstige Chancen für Käufer: Preise und Zinsen fallen

Doch nicht für alle ist die Situation düster. Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, kann derzeit von günstigen Bedingungen profitieren. Die Preise für Eigentumswohnungen im Landkreis Ludwigsburg sind im Frühjahr 2024 um bis zu 11,8 Prozent gefallen. Bei Neubauten waren die Preise im Durchschnitt 4,3 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum. Auch freistehende Einfamilienhäuser wurden um 16 Prozent günstiger, was den Immobilienmarkt für potenzielle Käufer wieder attraktiver macht.

„Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um zu kaufen, bevor die Preise wieder anziehen“, sagt Raab. Die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank haben zudem zu attraktiveren Finanzierungsbedingungen geführt. Bei der Kreissparkasse Ludwigsburg liegen die Zinsen für Baufinanzierungen derzeit zwischen 3,3 und 3,6 Prozent – deutlich niedriger als noch vor einem Jahr. Käufer haben also jetzt die Möglichkeit, sich die eigenen vier Wände zu sichern, bevor die Zinsen und Preise wieder steigen.

Mieten steigen weiter – eine bittere Pille für viele

Für Mieter hingegen bleibt die Situation angespannt. Der Bericht zeigt, dass die Mietpreise im Landkreis Ludwigsburg neue Rekordhöhen erreicht haben. Altbauwohnungen kosten im Schnitt 12,50 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen 12,80 Euro, und für Neubauten werden sogar 15,50 Euro pro Quadratmeter fällig. „Die Nachfrage hat sich stark vom Kauf- ins Mietsegment verlagert“, erklärt Christopher Gentzcke, Abteilungsleiter des Immobilien- und Gewerbekundencenters bei der Kreissparkasse. „Viele potenzielle Käufer können sich aufgrund der gestiegenen Baukosten und Zinsen keinen Immobilienerwerb mehr leisten und weichen auf den Mietmarkt aus.“ Dies führt zu einem Engpass, der die Mietpreise weiter in die Höhe treibt.

Besonders stark betroffen sind Familien und Geringverdiener, die es zunehmend schwer haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Ohne staatliche Subventionen ist es laut Raab nahezu unmöglich, günstige Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen. Die Verknappung des Angebots macht es für Mieter immer schwieriger, eine bezahlbare Bleibe zu finden.

Energieeffizienz wird zum entscheidenden Faktor

Nicht nur die Miet- und Kaufpreise spielen eine Rolle auf dem angespannten Wohnungsmarkt, auch die Energieeffizienz von Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung. „Die Energieeffizienz ist heute entscheidend für den Wert einer Immobilie“, sagt Gentzcke. „Steigende CO2-Preise und die Bedeutung nachhaltiger Energiekonzepte machen energieeffiziente Gebäude deutlich attraktiver.“ Wer in eine Immobilie mit schlechter Energieeffizienz investiert, muss langfristig mit hohen Nebenkosten und Wertverlusten rechnen. Dies betrifft sowohl Käufer als auch Mieter.

Die Zukunft der Immobilien wird daher nicht nur von der Lage, sondern auch von den energetischen Standards bestimmt. Eigentümer, die in die energetische Sanierung ihrer Immobilien investieren, können langfristig von höheren Verkaufspreisen und niedrigeren Betriebskosten profitieren.

Fazit: Chancen und Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt im Landkreis Ludwigsburg bleibt zweigeteilt: Für Käufer bieten sich aufgrund der sinkenden Preise und Zinsen derzeit günstige Gelegenheiten, um in Immobilien zu investieren. Doch die Lage für Mieter bleibt angespannt, denn die steigenden Preise machen den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum immer schwieriger. Die Energieeffizienz wird zudem zu einem immer wichtigeren Kriterium, das die Wertentwicklung von Immobilien maßgeblich beeinflusst.

In den kommenden Monaten wird es spannend zu beobachten, wie sich die Marktlage weiter entwickelt. Während Käufer auf weiterhin günstige Bedingungen hoffen, wird es für Mieter immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Frage bleibt, welche politischen Maßnahmen ergriffen werden, um den Wohnungsmarkt langfristig zu stabilisieren.