Von Ayhan Güneş
Wohnen im Landkreis Ludwigsburg ist und bleibt teuer. Es fehlen geschätzt 7000 Wohnungen. Doch die Zeiten sind nahezu vorbei, in denen jede Immobilie einen Käufer oder Mieter fand – egal wo und in welchem Zustand diese sich befindet. Das zumindest die Beobachtung der Immobilien-Abteilung der Kreissparkasse (KSK). Am Donnerstag hat sie ihren Bericht zum Immobilienmarkt 2022 vorgelegt. „Der Markt ist eingefroren“, stellte Vorstandsmitglied Thomas Raab im Pressegespräch fest.
Veränderungen seien dennoch spürbar: Interessenten achten bei ihrer Wahl verstärkt auf den energetischen Zustand der Immobilie und deren Nebenkosten. Da machen sie bei der Lage und Ausstattung auch mal Kompromisse, was die KSK-Makler angesichts der rasant steigenden Preise nicht erstaunt. Doch solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, und das wird nach dem Immo-Bericht noch lange der Fall sein, werden die Aussichten der Kreissparkasse auf eine zufriedenstellende Bilanz positiv bleiben.
Potenzielle Käufer oder Mieter einer Immobilie kommen täglich hinzu: Allein im ersten Halbjahr sind 3500 Menschen in den Landkreis gekommen. Nicht jeder ist ein Geflüchteter aus der Ukraine. Zudem herrscht ein Geburtenüberschuss. Nicht allein fehlender Baugrund ist für die signifikante Preissteigerung verantwortlich. Teuer gewordenes Baumaterial, Spritkosten, der Facharbeitermangel und nicht zuletzt steigende Zinsen treiben Investoren Tränen in die Augen. Die Pläne für manches Bauprojekt bleiben aus diesem Grund in der Schublade.
Ebenso Zukunftsängste junger Menschen halten diese davon ab, für ein Eigenheim in das volle Risiko zu gehen. Eine von der Wüstenrot-Stiftung in Ludwigsburg auf Deutschland ausgelegt finanzierte Studie hat jüngst ergeben, dass junge Familien wegen der Kosten die großen Städte und sogar deren Speckgürtel verlassen, um sich irgendwo auf dem Land niederzulassen. Der fortschreitende Internetausbau im ländlichen Raum sowie die Möglichkeit des Home-Office machen die Menschen von einer städtischen Infrastruktur und den dort hohen Lebenshaltungskosten unabhängiger.
Im Landkreis Ludwigsburg ist davon noch nichts zu spüren, besagt der KSK-Immo-Bericht. Von einer sich abschwächenden Baukonjunktur sei in Neubaugebieten „noch nichts zu spüren“. Christopher Gentzcke, Abteilungsdirektor Immobilien-Center sagte: „Das können wir für die Nachfrage nach Immobilien vor allem in guten Lagen und im hochwertigen Segment nur bestätigen.“ Das Kapital sei „hier bestens angelegt“. Von sinkenden Preisen in diesem Marktsegment gehe er nicht aus.“ In den vergangenen fünf Jahren habe das Preisniveau für Bestandsobjekte in Ludwigsburg spürbar zu genommen. Laut Bericht erfuhren die deutlichsten Zuwächse Eigentumswohnungen mit einem Plus von 71 Prozent. Es folgen freistehende Einfamilienhäuser mit einem Plus von 59 Prozent, Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser 41 sowie vermietete Eigentumswohnungen mit 20 Prozent. Die Anstiege für Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser fielen mit einem Plus von 16 Prozent am geringsten aus. Im Bestand kosten freistehende Einfamilienhäuser in Ludwigsburg im Frühjahr 2022 im Schnitt 917.000 Euro (+16,1 Prozent gegenüber Frühjahr 2021). Doppelhaushälften liegen bei 805.000 Euro (+10,6 Prozent), Reihenmittelhäuser bei 675.000 Euro (+13,4 Prozent). Im Neubau müssen Käufer im Frühjahr 2022 für Doppelhaushälften durchschnittlich 957.000 Euro (+18,1 Prozent) und für Reihenmittelhäuser 835.000 Euro (+13,3 Prozent) bezahlen. Die Preise beziehen sich auf einen guten Wohnwert.
Gentzcke sagte weiter: „Der Ludwigsburger Immobilienmarkt ist weiterhin attraktiv.“ Die Preise verharrten derzeit auf hohem Niveau. Bei den Kaufpreisen zeichne sich in einzelnen Segmenten eine Plateaubildung ab. Besonders gefragt seien familiengerechte und barrierefreie Angebote. Dabei seien Neubau- genauso wie Bestandsimmobilien beliebt. Wertstabil seien nach wie vor die guten Lagen. Der größte Nachfrageüberhang bestehe bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser würden fast im gesamten Stadtgebiet gut nachgefragt. Baugrundstücke für Einfamilienhäuser seien nicht nur Mangelware, sondern kaum verfügbar. „Die wenigen Grundstücke in Neubaugebieten sind vielfach überzeichnet“, stellte Gentzcke fest.
Einen Ausblick auf die kommenden Monate zu wagen, ist laut KSK-Vorstand Raab derzeit ein schwieriges Unterfangen. Niemand wisse, wie sich der Ukraine-Krieg weiterentwickle und welche Auswirkungen dieser noch haben werde. Auch die Energieversorgungsprobleme, Lieferengpässe und der Fachkräftemangel seien auf die Schnelle nicht zu beheben. Die KSK geht langfristig „von mindestens stabilen und in attraktiven Segmenten steigenden Immobilien-Preisen aus“.