Während in Großstädten wie München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart die Mietpreise für Wohnung immer weiter steigen, scheint in Deutschland insgesamt der starke Preisanstieg für Wohnimmobilien vorerst gebrochen zu sein.
Im Durchschnitt stiegen die Preise und Mieten von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland im 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,2 %. Die gemessene Wachstumsdynamik hat sich also im Verlauf des 2. Quartals 2021 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes abgeschwächt. Das ist das Ergebnis einer Studie des auf den Immobilienmarkt spezialisierten Hamburger Forschungsinstituts F+B. Ursache waren die deutlich reduzierten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. „Das Eigentumssegment dämpfte also erstmals nach vielen Jahren die Entwicklung des Gesamt-Indexes, während die Mieten überdurchschnittlich anzogen“, erklärte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.
Nach einer kurzen Aufholphase im 1. Quartal 2021 hat sich Preisdynamik im Eigentumssegment im Vergleich zu Neuvertrags- und Bestandsmieten also deutlich abgeschwächt. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 1,0 % gegenüber dem Vorquartal Q1/2021. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise nur noch um 0,4 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2/2020 lagen die Eigentumswohnungen mit 4,5 % deutlich vor den Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich um 3,6 % verteuerten.
Top-50: Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen
Während die Mieten allgemein im Bundesdurchschnitt wieder deutlich anziehen, zeigt sich in der seit mehr als 10 Jahren ermittelten Ranking-Liste der TOP 50-Standorte der teuersten deutschen Städte im Markt für Eigentumswohnungen ein sehr heterogenes Bild. Insbesondere in kleineren Orten sorgt ein kleineres Marktangebot für höhere Volatilität, so dass die Preisentwicklung relativ volatil ist – sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahresquartal. Im 2. Quartal 2021 wurde insgesamt eine verhaltenere Preisentwicklung mit geringeren Ausschlägen nach oben, aber auch deutlich weniger Rückgänge in den Quartalsvergleichen analysiert.
Insgesamt wurde bei der Analyse der Top 50-Liste bei den Preisen für Eigentumswohnungen deutlich, dass im 2. Quartal 2021 vor allem Gemeinden aus Bayern und Baden-Württemberg – und hier besonders im unmittelbaren Münchener Umland – die höchste Preisdynamik aufwiesen. Das zeigte sich insbesondere im Vergleich zum Vorquartal, also zu Q1/2021: So stiegen die standardisierten Preise in Kornwestheim um 16,3 %, in Freising um 11,0 %, in Erding um 10,8 % sowie in Olching um 9,9 %.
Die Top 7-Metropolen verzeichneten trotz der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine etwas gedämpfte, ja sogar stagnierende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen in der Liste der TOP 50. Gründe hierfür sind die schon ausgereizten hohen Preise, die die Renditen für Kapitalanleger unter die zwei Prozent-Schwelle drücken und die für Normalverdiener ohne geerbtes Vermögen nicht mehr leistbar sind.
Nach dem Spitzenreiter München (mit Preisen für Eigentumswohnungen von durchschnittlich 7.190 €/m²) folgte auf Platz 7 (Vorquartal 4) Frankfurt am Main (mit 5.460 €/m²). Auf Rang 10 (Vorquartal 10) registrierten wir in Hamburg (5.280 €/m²), Stuttgart verlor wieder einen Rangplatz und steht nun auf Platz 12 (Durchschnittspreis derzeit 5.220 €/m²). Düsseldorf verharrte auf Platz 22 (4.410 €/m²), Köln (4.110 €/m²) bleib ebenfalls auf dem identischen Platz 41, während Berlin mit einem Durchschnittspreis von 4.090 €/m² auf Rangplatz 44 (vorher 40) zurückfiel. Die Veränderungsraten zwischen Q2/2021 und Q2/2020 bewegten sich zwischen +3,2 % (Stuttgart) und 0,5 % (Frankfurt).
Top-50: Rangliste der Mietentwicklung
Bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 16,60 €/m² für eine 10 Jahre alte, 75 m² große, nicht möblierte Standard-Wohnung unverändert an erster Stelle. Dabei verkehrte sich der vorübergehend sanfte Rückgang der Angebotsmieten in den vergangenen Quartalen wieder in einen erkennbaren Aufwärtstrend. München bleibt das teuerste Pflaster Deutschlands. Die standardisierten Spitzenmieten stehen jetzt bei 30,90 €/m² und überschreiten für München als einzige Stadt in Deutschland regelmäßig die 30-Euro-Marke für Wohnungsmieten. Mit +1,9 % zum Vor- und +1,9 % zum Vorjahresquartal legen die Mieten auch auf Spitzenniveau noch einmal zu.
Die Neuvertragsmieten zogen an vielen der 50 teuersten Mietstandorte in Deutschland innerhalb von drei Monaten an. Mietrückgänge waren nun seltener zu beobachten. So wiesen im Vergleich zum Vorquartal 12 Städte einen Rückgang bei den Angebotsmieten auf (Vorbericht 17). Im Jahresvergleich traf dies auf 11 von 50 Städten (Vorbericht 25). Besonders auffällig sind ebenfalls die heterogenen Entwicklungen in Bayern und Baden-Württemberg (jeweils Q2/2021 zu Q1/2021):
- Fürstenfeldbruck + 6,8 %
- Leonberg + 6,4 %
- Kirchheim unter Teck + 6,4 %
- Olching – 8,3 %
- Germering – 4,4 %
Die für die Wiedervermietung einer Wohnung in Frankfurt (Rangplatz 4) aufgerufenen Marktmieten wiesen mit 12,10 €/m² und +1,8 % zum Vorjahr einen im Vergleich zum Teil-Indexwert des Bundesdurchschnitts leicht überdurchschnittlichen Wert auf. Stuttgart (Rang 6) mit im Durchschnitt 11,90°€/m² und -1,2 % im Jahresvergleich verzeichnete allerdings einen leichten Rückgang. Hamburg (10,70 €/m², -0,5 % zum Vorjahresquartal), Köln (10,40 €/m², +2,1 %) und Düsseldorf (10,40 €/m², +1,0 %) folgten auf den Rangplätzen 25, 34 und 35.
Mietdynamik an den Top 7-Standorten: 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal 1/2021:
- München + 1,9 %
- Frankfurt + 3,0 %
- Stuttgart + 0,9 %
- Hamburg + 0,6 %
- Köln + 0,7 %
- Düsseldorf + 1,6 %
- Berlin + 1,2 %
red