Grundstück

Was kosten Grundstücke in Ludwigsburg? Neueste Bodenrichtwerte veröffentlicht

Ludwigsburg – Neues Update für Eigentümer und Interessierte in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar: Der gemeinsame Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung hat kürzlich die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2023 ermittelt, beschlossen und veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte können nun kostenlos auf der Webseite https://bodenrichtwerte.ludwigsburg.de abgerufen werden. Zusätzlich werden die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 in Kürze auch im landesweiten Internetportal “BORIS BW” unter https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw verfügbar sein.

Wie steht es um die Bodenpreise in der Region?

Im Jahr 2022 blieben die Bodenpreise in vielen Teilen Deutschlands auf einem hohen Niveau und zeigten im Vergleich zum Vorjahr kaum Veränderungen. Auch in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar blieben die Bodenpreise größtenteils stabil. Lediglich im Außenbereich, der landwirtschaftliche und Freizeitgrundstücke umfasst, gab es vereinzelt Anpassungen der Bodenrichtwerte. Trotz eines Rückgangs der Kaufverträge um etwa 20 Prozent im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr konnte noch kein allgemeiner Preisrückgang festgestellt werden. Der Abwärtstrend, der sich im Jahr 2023 abzeichnet, spiegelt sich noch nicht in den aktuellen Bodenrichtwerten wider, die auf den Stichtag 1. Januar 2023 festgelegt wurden.

Bodenrichtwerte sind wichtige Indikatoren für die Immobilienbewertung und dienen als Grundlage für Verkehrswertgutachten, Beleihungen von Grundstücken und steuerliche Zwecke. Es ist jedoch zu beachten, dass die aktuellen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 nicht zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden. Hierfür gelten ausschließlich die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022.

So werden die Bodenrichtwerte ermittelt

Die Festlegung der Bodenrichtwerte erfolgt durch unabhängige Gutachterausschüsse, die in Deutschland für die Ermittlung von Immobilienwerten zuständig sind. Die Bodenrichtwerte basieren auf realen Kaufpreisen, die in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse erfasst werden. Sie stellen den durchschnittlichen Wert von Grund und Boden in bestimmten Gebieten dar und haben rechtlich keine bindende Wirkung. Um die Unterschiede in Lagen und Nutzungen angemessen abzubilden, werden Städte in verschiedene Bodenrichtwertzonen unterteilt. Für jede Zone wird ein eigener Bodenrichtwert auf Basis der tatsächlichen Kaufpreise ermittelt. Es existieren Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwerte für verschiedene Nutzungsarten wie Wohnen, Gewerbe, Mischgebiete, landwirtschaftliche Nutzung und Freizeitgärten.

Diese aktuellen Informationen sollen einen allgemeinen Überblick über die Situation in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar sowie in Deutschland im Hinblick auf die Bodenrichtwerte geben. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bodenpreise in Deutschland regional stark variieren können. Während einige Gebiete weiterhin stabile oder sogar steigende Bodenpreise verzeichnen, können andere Regionen einen Rückgang oder eine Stagnation erleben.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt auf Grundlage realer Kaufpreise, die von den Gutachterausschüssen gesammelt und analysiert werden. Diese unabhängigen Institutionen spielen eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Bodenrichtwerte, um eine transparente und objektive Bewertung des Grund und Bodens sicherzustellen. In Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar sind insgesamt rund 350 Bodenrichtwertzonen gebildet worden, für die je ein Bodenrichtwert zu ermitteln ist.

Die Bodenrichtwerte dienen als Orientierungshilfe für verschiedene Zwecke und sind rechtlich unverbindlich. Sie werden von Immobilienexperten, Gutachtern, Banken und anderen Beteiligten verwendet, um den Wert von Grundstücken und Immobilien zu bestimmen. Auch für steuerliche Zwecke, wie die Berechnung der Grundsteuer, werden die Bodenrichtwerte herangezogen.

red

Immobilien-Preise im Raum Ludwigsburg bleiben auf hohem Niveau – Grundstücke etwas billiger

Von Uwe Roth

Besitzer von Grundstück und Immobilien blicken zufrieden auf die aktualisierte Karte mit den Bodenrichtwerten der Städte Ludwigsburg, Freiberg und Remseck. Es sind zahlreiche grüne Bereiche eingezeichnet, in der der Wert höher als 500 Euro ist. In guten Lagen erreicht der Wert die 900 Euro-Marke. Laut dem Infoportal grundstueckspreise.info gehören sie zu den teuersten Ecken in Baden-Württemberg. Mit 862 Euro ist St. Leon-Rot im Rhein-Neckar-Kreis laut dem Bewertungsportal der teuerste Ort, Jagsthausen im Landkreis Heilbronn mit 42 Euro der günstigste im Land. Für Immobiliensuchende ist der jüngste Bericht des Gutachterausschuss ernüchternd. Er hat dafür alle in Ludwigsburg abgeschlossenen Kaufverträge aus dem Jahr 2020 erfasst, analysiert und ausgewertet. Fazit: Das Finden einer neuen Bleibe bleibt schwierig. Angebote sind rar, die Preise folglich hoch.

Im vergangenen Jahr haben rund 1500 Immobilien den Eigentümer in den drei Städten insgesamt gewechselt, davon rund 840 Eigentumswohnungen. Im Bereich der Hausgrundstücke in Ludwigsburg beobachtet der Gutachterausschuss auf breiter Front eine Stagnation des Preisanstiegs. Im Durchschnitt fallen die Bodenpreise von 2019 auf 2020 sogar um acht Prozent. Das Bild relativiert sich allerdings, wenn man den Fünf-Jahres-Schnitt betrachtet. In den vergangenen fünf Jahren stiegen die Durchschnittspreise für Grund und Boden um 23 Prozent.

Für ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr etwa 1985, bezahlte man 2020 in Ludwigsburg im Schnitt rund 900.000 Euro, in Remseck am Neckar 950.000 Euro und in Freiberg am Neckar 820.000 Euro. Bei den Eigentumswohnungen in Ludwigsburg stiegen die Preise um durchschnittlich 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Steigerungskurve ist damit zwar flacher, aber von einem Stopp könne keine Rede sein, so die Gutachter. Eine Neubauwohnung kostete 2020 in Ludwigsburg im Durchschnitt 6145 Euro je Quadratmeter. In Remseck am Neckar waren es 5090 Euro, in Freiberg am Neckar 5440 Euro.

Eine Bestandswohnung kostete 2020 in Ludwigsburg im Durchschnitt 3670 Euro für einen Quadratmeter. In Remseck am Neckar waren es 3990 Euro, in Freiberg am Neckar 3790 Euro.

Die Anzahl der verkauften Bestandswohnungen hat sich in den einzelnen Jahren kaum verändert. Der Großteil der verkauften Bestandswohnungen liegt in dem Bereich von 41 bis 75 Quadratmeter Wohnfläche, also in dem Bereich der 2 bis 3 Zimmer-Wohnung. Bei den Neubauwohnungen machen eher die größeren Wohnungen (über 90 Quadratmeter Wohnfläche) den Hauptbestandteil der verkauften Neubauwohnungen aus. Der Markt für Gewerbegrundstücke ist weitgehend unverändert. Hier liegen die Durchschnittspreise von 2020 in Ludwigsburg bei 200 Euro je Quadratmeter, in Remseck am Neckar bei 240 Euro und in Freiberg am Neckar bei 160 Euro.

Bei Gebieten mit Mischnutzung (Gewerbe und Wohnen) beobachtet der Gutachterausschuss vermehrt einen Trend zur Umwidmung von gewerblichen Flächen in Wohnnutzung. Dies prägt auch die Bodenpreise. Hier verzeichnet der Gutachterausschuss stetig steigende Preise. Derzeit liegen sie im Schnitt in Ludwigsburg bei 615 Euro pro Quadratmeter, in Remseck am Neckar bei 545 Euro und in Freiberg am Neckar bei 590 Euro.

Auch der Markt für landwirtschaftliche Grundstücke ist laut Gutachterausschuss weitestgehend unverändert. Allerdings verzeichnet der Gutachterausschuss eine vermehrte Nachfrage nach Freizeitgrundstücken. Dies wirkt sich so aus, dass Grundstücke mit ursprünglich landwirtschaftlicher Nutzung (z.B. Baumwiese oder Weinberg) zu Preisen für Freizeitgrundstücke verkauft und wahrscheinlich dann auch so genutzt werden. Dies könnte ein Effekt des Lockdowns sein, der in ganz Deutschland zu erkennen ist.

Der Grundstücksmarktbericht steht auf www.ludwigsburg.de/gutachterausschuss zur kostenlosen Einsicht zur Verfügung. Eine Druckversion kann gegen eine Gebühr von 25,00 Euro beim Bürgerbüro Bauen, Team Service, erworben werden. Bei Versand kommt eine Versandkostenpauschale von 5,00 Euro hinzu. Schriftliche Anforderungen bitte per E-Mail an gutachterausschuss@ludwigsburg.de

Auch online können die jeweils derzeit gültigen Bodenrichtwerte im interaktiven „Stadtplan/Infokarte“ über den Link https://bodenrichtwerte.ludwigsburg.de oder telefonisch unter 07141 910-2255 kostenlos abgerufen werden. Auf der interaktiven Karte kann man auch über Straßennamen oder Flurstücknummern gezielt nach einzelnen Grundstücken suchen. (26.08.2021)

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für Grundstücke in einer bestimmten Richtwertzone. Er bietet einen Anhaltspunkt für die Einschätzung des Wertes eines Grundstücks. Er basiert auf regionalen Kaufpreisen und ist ein Durchschnittswert der Liegenschaftspreise einer Gemeinde, eines Gebiets oder eines Stadtteils.

Spitzenpreise in Stuttgart: 14.735 Euro je Quadratmeter

Wohnraum ist in Stuttgart sehr rar und wird zudem immer teurer. Eine Erklärung: Die Anzahl der Immobilienüberschreibungen in Stuttgart blieb auch im vergangenen Jahr weiterhin auf niedrigem Niveau. Mit 5.162 Kaufverträgen wurden 2019 in etwa so viele Verkäufe wie in den beiden Jahren zuvor registriert. Das sind 12,3 Prozent weniger als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Beim Geldumsatz gab es dagegen eine gegenläufige Entwicklung zu beobachten. Nach Zuwächsen in den Jahren 2017 und 2018 wurde im zurückliegenden Jahr wieder eine geringere Summe umgesetzt (- 7,7 Prozent). 3,87 Milliarden Euro bedeuten allerdings immer noch den zweithöchsten jemals registrierten Wert. Diese aktuellen Zahlen hat der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, am Dienstag, 25. Februar, im Rathaus vorgestellt.

Im Bereich Wohnungs- und Teileigentum – dem nach der Zahl der Kaufverträge größten Teilmarkt – stieg die Anzahl der registrierten Kaufverträge um 4,8 Prozent auf 3.497 Verträge. In Verbindung mit steigenden Preisen nahm der Geldumsatz sogar um 10,4 Prozent zu und lag am Jahresende bei 1,18 Milliarden Euro. Im Teilmarkt bebaute Grundstücke – dem nach Transaktionsvolumen größten Teilmarkt – brach der Geldumsatz ein und fiel mit 2,35 Milliarden Euro um 16,9 Prozent geringer aus als 2018. Der Rückgang steht im Zusammenhang mit rückläufigen Vertragszahlen (- 19,1 Prozent), liegt jedoch aufgrund der nach wie vor hohen Preise immer noch weit über dem langjährigen Mittel. Zudem wechselten im Vergleich zum Vorjahr deutlich weniger hochpreisige Gewerbeobjekte im zwei- und dreistelligen Millionenbereich den Eigentümer.

Für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf wurden 2019 etwa 9 Prozent höhere Preise bezahlt. Der Durchschnittspreis stieg von 3.620 im Vorjahr auf 3.935 Euro je Quadratmeter. Neu erstellte Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen um etwa 5 Prozent. Im Durchschnitt kostete eine Neubaueigentumswohnung 2018 noch 6.305, im zurückliegenden Jahr 6.615 Euro je Quadratmeter. Als Spitzenwert wurde 2019 in diesem Teilbereich ein Wert von 14.735 Euro je Quadratmeter registriert.

Für Einfamilienhäuser betrug die Preissteigerung rund 10 Prozent, für Reihenhäuser rund 9 Prozent, für Zwei- und Dreifamilienhäuser rund 6 Prozent sowie für Mehrfamilienhäuser rund 12 Prozent. Für ein Einfamilienhaus mussten 2019 durchschnittlich 851.000 Euro und für ein Reihenhaus durchschnittlich 553.000 Euro bezahlt werden.

Anzahl und durchschnittliche Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den Bezirken
Anzahl und durchschnittliche Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den Bezirken. Grafik: Stadt Stuttgart

Keine Steuern auf Enteignungs-Einnahmen

Erst enteignet werden, dann das Zwangsentgelt auch noch versteuern? So nicht, urteilte jetzt das Finanzgericht Münster in einem Grundsatzurteil.

Im konkreten Fall musste ein Grundstücksbesitzer ein Stück Land abgeben, weil es die Kommune für ein Projekt benötigte. Dafür bekam er eine Entschädigung, so der InfodienstRecht und Steuern der LBS. Das Problem: Das Finanzamt wertete den Deal als “steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft ” und hielt die Hand auf.

Dagegen klagte der Betroffene – und siegte vor dem Finanzgericht. Die Richter: Diese Einschätzung der Fiskal-Behörde setze voraus, dass die Eigentumsübertragung auf eine wirtschaftliche Betätigung des Veräußernden zurückzuführen sei. Dazu gehöre auch “ein auf die Veräußerung gerichteter rechtsgeschäftlicher Wille des Veräußernden”. Der fehle hier, der Eigentumswechsel sei “gegen beziehungsweise ohne seinen Willen” vollzogen worden. Fazit: Es waren keine Steuern fällig (Finanzgericht Münster, Aktenzeichen 1 K 71/16, Revision beim BFH unter Aktenzeichen IX R 28/18). wid/rhu