Was kosten Grundstücke in Ludwigsburg? Neueste Bodenrichtwerte veröffentlicht

Ludwigsburg – Neues Update für Eigentümer und Interessierte in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar: Der gemeinsame Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung hat kürzlich die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2023 ermittelt, beschlossen und veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte können nun kostenlos auf der Webseite https://bodenrichtwerte.ludwigsburg.de abgerufen werden. Zusätzlich werden die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 in Kürze auch im landesweiten Internetportal “BORIS BW” unter https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw verfügbar sein.

Wie steht es um die Bodenpreise in der Region?

Im Jahr 2022 blieben die Bodenpreise in vielen Teilen Deutschlands auf einem hohen Niveau und zeigten im Vergleich zum Vorjahr kaum Veränderungen. Auch in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar blieben die Bodenpreise größtenteils stabil. Lediglich im Außenbereich, der landwirtschaftliche und Freizeitgrundstücke umfasst, gab es vereinzelt Anpassungen der Bodenrichtwerte. Trotz eines Rückgangs der Kaufverträge um etwa 20 Prozent im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr konnte noch kein allgemeiner Preisrückgang festgestellt werden. Der Abwärtstrend, der sich im Jahr 2023 abzeichnet, spiegelt sich noch nicht in den aktuellen Bodenrichtwerten wider, die auf den Stichtag 1. Januar 2023 festgelegt wurden.

Bodenrichtwerte sind wichtige Indikatoren für die Immobilienbewertung und dienen als Grundlage für Verkehrswertgutachten, Beleihungen von Grundstücken und steuerliche Zwecke. Es ist jedoch zu beachten, dass die aktuellen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 nicht zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden. Hierfür gelten ausschließlich die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022.

So werden die Bodenrichtwerte ermittelt

Die Festlegung der Bodenrichtwerte erfolgt durch unabhängige Gutachterausschüsse, die in Deutschland für die Ermittlung von Immobilienwerten zuständig sind. Die Bodenrichtwerte basieren auf realen Kaufpreisen, die in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse erfasst werden. Sie stellen den durchschnittlichen Wert von Grund und Boden in bestimmten Gebieten dar und haben rechtlich keine bindende Wirkung. Um die Unterschiede in Lagen und Nutzungen angemessen abzubilden, werden Städte in verschiedene Bodenrichtwertzonen unterteilt. Für jede Zone wird ein eigener Bodenrichtwert auf Basis der tatsächlichen Kaufpreise ermittelt. Es existieren Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwerte für verschiedene Nutzungsarten wie Wohnen, Gewerbe, Mischgebiete, landwirtschaftliche Nutzung und Freizeitgärten.

Diese aktuellen Informationen sollen einen allgemeinen Überblick über die Situation in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar sowie in Deutschland im Hinblick auf die Bodenrichtwerte geben. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bodenpreise in Deutschland regional stark variieren können. Während einige Gebiete weiterhin stabile oder sogar steigende Bodenpreise verzeichnen, können andere Regionen einen Rückgang oder eine Stagnation erleben.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt auf Grundlage realer Kaufpreise, die von den Gutachterausschüssen gesammelt und analysiert werden. Diese unabhängigen Institutionen spielen eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Bodenrichtwerte, um eine transparente und objektive Bewertung des Grund und Bodens sicherzustellen. In Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar sind insgesamt rund 350 Bodenrichtwertzonen gebildet worden, für die je ein Bodenrichtwert zu ermitteln ist.

Die Bodenrichtwerte dienen als Orientierungshilfe für verschiedene Zwecke und sind rechtlich unverbindlich. Sie werden von Immobilienexperten, Gutachtern, Banken und anderen Beteiligten verwendet, um den Wert von Grundstücken und Immobilien zu bestimmen. Auch für steuerliche Zwecke, wie die Berechnung der Grundsteuer, werden die Bodenrichtwerte herangezogen.

red

Immobilienpreise in Deutschland erreichen Tiefstand – Stärkster Rückgang seit 2000

Wiesbaden – Die Immobilienpreise sind in Deutschland weiter zurückgegangen. Der Häuserpreisindex sank im ersten Quartal um durchschnittlich 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) am Freitag mit. Das war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Im Vergleich zum vierten Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im ersten Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 Prozent günstiger. Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte weiterhin eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation sein, so Destatis. Sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen waren deutliche Preisrückgänge zu verzeichnen, wobei die Preise für Wohnimmobilien in den Städten stärker zurückgingen als in den ländlichen Regionen.

Die größten Preisrückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal waren in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) zu beobachten: Hier gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 10,4 Prozent zurück, für Wohnungen musste 6,4 Prozent weniger gezahlt werden. In den kreisfreien Großstädten waren Ein- und Zweifamilienhäuser mit -9,7 Prozent und Eigentumswohnungen mit -5,7 Prozent ebenfalls deutlich günstiger als im Vorjahresquartal. Aber auch in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren die Preisrückgänge deutlich: Ein- und Zweifamilienhäuser waren 7,8 Prozent günstiger als im ersten Quartal 2022, Eigentumswohnungen kosteten 5,3 Prozent weniger als im Vorjahresquartal.

Mit der aktuellen Veröffentlichung wurde die Veränderungsrate des vierten Quartals 2022 zum Vorjahresquartal für den bundesweiten Häuserpreisindex um 0,2 Prozentpunkte nach oben revidiert (vorläufiger Wert: -3,6 Prozent zum Vorjahresquartal, revidierter Wert: -3,4 Prozent). Die Veränderungsrate des vierten Quartals 2022 gegenüber dem dritten Quartal 2022 wurde um 0,1 Prozentpunkte nach oben korrigiert (vorläufiger Wert: -5,0 Prozent, revidierter Wert: -4,9 Prozent). Revisionen werden regelmäßig durchgeführt, um nachträgliche Meldungen zu berücksichtigen, so das Bundesamt.

red

Immobericht für den Landkreis Ludwigsburg: Markt bleibt angespannt

Von Ayhan Güneş

Wohnen im Landkreis Ludwigsburg ist und bleibt teuer. Es fehlen geschätzt 7000 Wohnungen. Doch die Zeiten sind nahezu vorbei, in denen jede Immobilie einen Käufer oder Mieter fand – egal wo und in welchem Zustand diese sich befindet. Das zumindest die Beobachtung der Immobilien-Abteilung der Kreissparkasse (KSK). Am Donnerstag hat sie ihren Bericht zum Immobilienmarkt 2022 vorgelegt. „Der Markt ist eingefroren“, stellte Vorstandsmitglied Thomas Raab im Pressegespräch fest.

KSK-Vorstand Thomas Raab (links) mit Christopher Gentzcke, Abteilungsdirektor ImmobilienCenter. Foto: KSK

Veränderungen seien dennoch spürbar: Interessenten achten bei ihrer Wahl verstärkt auf den energetischen Zustand der Immobilie und deren Nebenkosten. Da machen sie bei der Lage und Ausstattung auch mal Kompromisse, was die KSK-Makler angesichts der rasant steigenden Preise nicht erstaunt. Doch solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, und das wird nach dem Immo-Bericht noch lange der Fall sein, werden die Aussichten der Kreissparkasse auf eine zufriedenstellende Bilanz positiv bleiben.

Potenzielle Käufer oder Mieter einer Immobilie kommen täglich hinzu: Allein im ersten Halbjahr sind 3500 Menschen in den Landkreis gekommen. Nicht jeder ist ein Geflüchteter aus der Ukraine. Zudem herrscht ein Geburtenüberschuss. Nicht allein fehlender Baugrund ist für die signifikante Preissteigerung verantwortlich. Teuer gewordenes Baumaterial, Spritkosten, der Facharbeitermangel und nicht zuletzt steigende Zinsen treiben Investoren Tränen in die Augen. Die Pläne für manches Bauprojekt bleiben aus diesem Grund in der Schublade.

Ebenso Zukunftsängste junger Menschen halten diese davon ab, für ein Eigenheim in das volle Risiko zu gehen. Eine von der Wüstenrot-Stiftung in Ludwigsburg auf Deutschland ausgelegt finanzierte Studie hat jüngst ergeben, dass junge Familien wegen der Kosten die großen Städte und sogar deren Speckgürtel verlassen, um sich irgendwo auf dem Land niederzulassen. Der fortschreitende Internetausbau im ländlichen Raum sowie die Möglichkeit des Home-Office machen die Menschen von einer städtischen Infrastruktur und den dort hohen Lebenshaltungskosten unabhängiger.

Im Landkreis Ludwigsburg ist davon noch nichts zu spüren, besagt der KSK-Immo-Bericht. Von einer sich abschwächenden Baukonjunktur sei in Neubaugebieten „noch nichts zu spüren“. Christopher Gentzcke, Abteilungsdirektor Immobilien-Center sagte: „Das können wir für die Nachfrage nach Immobilien vor allem in guten Lagen und im hochwertigen Segment nur bestätigen.“ Das Kapital sei „hier bestens angelegt“. Von sinkenden Preisen in diesem Marktsegment gehe er nicht aus.“ In den vergangenen fünf Jahren habe das Preisniveau für Bestandsobjekte in Ludwigsburg spürbar zu genommen. Laut Bericht erfuhren die deutlichsten Zuwächse Eigentumswohnungen mit einem Plus von 71 Prozent. Es folgen freistehende Einfamilienhäuser mit einem Plus von 59 Prozent, Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser 41 sowie vermietete Eigentumswohnungen mit 20 Prozent. Die Anstiege für Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser fielen mit einem Plus von 16 Prozent am geringsten aus. Im Bestand kosten freistehende Einfamilienhäuser in Ludwigsburg im Frühjahr 2022 im Schnitt 917.000 Euro (+16,1 Prozent gegenüber Frühjahr 2021). Doppelhaushälften liegen bei 805.000 Euro (+10,6 Prozent), Reihenmittelhäuser bei 675.000 Euro (+13,4 Prozent). Im Neubau müssen Käufer im Frühjahr 2022 für Doppelhaushälften durchschnittlich 957.000 Euro (+18,1 Prozent) und für Reihenmittelhäuser 835.000 Euro (+13,3 Prozent) bezahlen. Die Preise beziehen sich auf einen guten Wohnwert.

Preisentwicklung für Wohnungen im Bestand

Gentzcke sagte weiter: „Der Ludwigsburger Immobilienmarkt ist weiterhin attraktiv.“ Die Preise verharrten derzeit auf hohem Niveau. Bei den Kaufpreisen zeichne sich in einzelnen Segmenten eine Plateaubildung ab. Besonders gefragt seien familiengerechte und barrierefreie Angebote. Dabei seien Neubau- genauso wie Bestandsimmobilien beliebt. Wertstabil seien nach wie vor die guten Lagen. Der größte Nachfrageüberhang bestehe bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser würden fast im gesamten Stadtgebiet gut nachgefragt. Baugrundstücke für Einfamilienhäuser seien nicht nur Mangelware, sondern kaum verfügbar. „Die wenigen Grundstücke in Neubaugebieten sind vielfach überzeichnet“, stellte Gentzcke fest.

Preisentwicklung für Häuser im Bestand

Einen Ausblick auf die kommenden Monate zu wagen, ist laut KSK-Vorstand Raab derzeit ein schwieriges Unterfangen. Niemand wisse, wie sich der Ukraine-Krieg weiterentwickle und welche Auswirkungen dieser noch haben werde. Auch die Energieversorgungsprobleme, Lieferengpässe und der Fachkräftemangel seien auf die Schnelle nicht zu beheben. Die KSK geht langfristig „von mindestens stabilen und in attraktiven Segmenten steigenden Immobilien-Preisen aus“.

Kreissparkasse Ludwigsburg: private Immobilien boomen – Büroflächen weniger gefragt

Von Uwe Roth

Ob eigengenutzte Immobilie oder eine Immobilie zur Kapitalanlage: „Sofern die Lage stimmt, die Immobilie passt, spricht weiterhin vieles für einen Erwerb von Wohneigentum.“ Das empfahl am Donnerstag Christopher Gentzcke, Abteilungsdirektor des Immobilien Centers der Kreissparkasse (KSK) Ludwigsburg vor Medienvertretern. Die Immobilienpreise legten weiter zu. Im Schnitt liegen nach seinen Angaben die Kaufpreise für Wohnimmobilien zwischen drei und sieben Prozent über dem Vorjahresniveau. Bauland wird stetig teurer.

Aufgrund der großen Nachfrage für Baumaterialien auf den Weltmärkten bleiben die Märkte für Holz, Stahl und Dämmstoffe nach seiner Prognose angespannt. Ein weiterer Grund für steigende Immobilienpreise dürfte laut KSK fortbestehen: Im Landkreis Ludwigsburg bleibt Bauland knapp und teuer. Zusätzliche Vorschriften zur Förderung der Energieeffizienz erhöhten die notwendigen Investitionen im Neubau, sagte Gentzcke. Im August hat die Stadt Ludwigsburg den neuen Mietspiegel vorgestellt, die Mietpreise sind im Jahr 2021 weiter gestiegen. Über alle Wohnungsgrößen hinweg hat sich im Durchschnitt der Preis pro Quadratmeter von 9,13 auf 9,24 Euro erhöht.

So liegen die Quadratmeter-Mieten in Ludwigsburg zwischen 8,66 und 17,03 Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Größe einer Wohnung. Aufgrund der weiterhin steigenden Mieten im Wohnungsbereich überlegen nach seiner Beobachtung viele Familien daher, ob sie nicht eine Immobilie kaufen – da die Zinsen weiterhin niedrig und folglich Finanzierungskosten gering sind. Solange nicht ungeplante Sanierungsarbeiten in erheblichem Ausmaß durchgeführt werden müssen oder die Immobilie bereits wieder nach kurzer Zeit veräußert wird, ist der Immobilienkauf ein langfristig lohnendes Investment. Das stabilisiert zusätzlich die Immobilienmarktentwicklung.

Die Kaufpreise von Neubauten sind 2021 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Im aktuellen City-Report Ludwigsburg des ivd (Immobilienverband Deutschland) werden Preissteigerungen für Neubauwohnungen in Ludwigsburg von bis zu 21,3 Prozent festgestellt. „Selbstverständlich gibt es jedoch lokal deutliche Unterschiede“, sagt Gentzcke.

Nach KSK-Recherchen entstehen an rund 50 Standorten im Landkreis Ludwigsburg neue Wohnungen oder Häuser. Laut des Immobilienverband Deutschland (ivd) ist die Zahl der genehmigten Wohnungen sowie die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten in Ludwigsburg im Jahresvergleich 2019 zu 2020 deutlich angestiegen. Im Jahr 2020 wurden 374 neue Wohnungen genehmigt (plus 82 Prozent gegenüber 2019) und 234 neue Wohneinheiten fertiggestellt (plus 101,7 Prozent). Die Preisspanne liegt momentan bei Neubauten in großen Städten im Kreis Ludwigsburg für Eigentumswohnungen zwischen 5500 und 7500 Euro je Quadratmeter. In kleineren sowie mittleren Städten und Gemeinden bei 4000 bis 6000 Euro je Quadratmeter. Einfamilienhäuser im Landkreis Ludwigsburg erzielten zwischen 580000 und 950000 Euro, so Gentzcke.

Die Kreissparkasse Ludwigsburg vermittelte bis Ende September dieses Jahres insgesamt 226 Immobilien (Vorjahr 220). Darin enthalten sind 223 Immobilien aus dem wohnwirtschaftlichen (Vorjahr 200) und 3 aus dem gewerblichen Bereich (Vorjahr 20) bzw. dem Bereich Großinvestoren. Mit der Immobilienvermittlung wurde bis Ende September 2021 ein Umsatz von rund 102,6 Millionen Euro erzielt (Vorjahr 104 Mio. Euro), davon entfallen 98,2 Millionen Euro auf den Bereich Wohnen (Vorjahr 78 Mio. Euro) und ca. 4,4 Millionen Euro auf die Bereiche Gewerbe und Großinvestoren (Vorjahr 26 Mio. Euro). „Was die Anzahl der vermittelten Objekte betrifft, werden wir auch für 2021 das gute Vorjahresergebnis halten können“, sagte Gentzcke. „Mit diesem Ergebnis können wir zufrieden sein.“

Zu den Gewerbe-Immobilien sagte er: Die Nachfrage – vor allem im Bereich von Büroflächen – hat sich aufgrund der Auswirkungen der Coronakrise im Landkreis Ludwigsburg insgesamt deutlich abgeschwächt. Auch im Bereich rentabler Renditeobjekte ist teilweise ein Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen. Lediglich die Nachfrage von Eigennutzern nach Produktions- und Lagerhallen mittlerer Größe und mit einer verkehrsgünstigen Anbindung sowie einer guten Infrastruktur ist weiterhin konstant. Das Angebot solcher Objekte ist aber weiterhin sehr gering. Die Mietpreise für Einzelhandelsflächen im Ludwigsburger Stadtkern stagnieren größtenteils und sind bei Objekten, welche sich nicht in den Top Lagen befinden, teilweise sogar rückläufig. Insbesondere in kleineren Gemeinden im Landkreis steigt die Leerstandquote. Dies spiegelt sich auch bei der Entwicklung der Mietpreise bei Neuvermietungen wider.

Die Nachfrage nach klassischen Büroflächen ist weiter auf niedrigem Niveau. Dieser Bereich ist hinsichtlich der Nachfrage am stärksten von den Auswirkungen der Coronakrise betroffen. Zwar bewegt sich die Leerstandquote in der Stadt Ludwigsburg weiterhin auf einem relativ niedrigen Niveau, dennoch wird es schwieriger freie Flächen neu zu vermieten, da sich Firmen und Unternehmen zunehmend auf das Thema Homeoffice und flexibles Arbeiten einstellen.

Die Mietpreise für Gewerbeobjekte im Landkreis Ludwigsburg sind stabil. Nach wie vor sind die Städte Ludwigsburg, Kornwestheim, Ditzingen und Bietigheim-Bissingen die teuersten Gewerbelagen im Landkreis. Hier liegen die Büro-Mietpreise zwischen 7 und 16 Euro je Quadratmeter und damit nahezu auf dem Niveau der Mieten in Stuttgart. Logistik- und Produktionsobjekte sind auch in den umliegenden Landkreisen weiterhin Mangelware. Der Mietpreis einer Standard-Halle liegt aktuell zwischen vier und sechs Euro für den Quadratmeter.

Die Kreissparkasse Ludwigsburg erwartet auch für das kommende Jahr am Markt für Wohnimmobilien im Landkreis Ludwigsburg stabile Verhältnisse. Arbeitnehmer, die aus dem aktiven Arbeitsleben ausscheiden, bleiben aufgrund ihrer Verwurzelung in der Region wohnen, und neue Arbeitskräfte sind hier auf der Suche nach der passenden Immobilie. Immer häufiger stellt die Kreissparkasse fest, dass es Immobilienkäufer aus Stuttgart in den Landkreis Ludwigsburg zieht.

Baupreise steigen so hoch wie seit 1970 nicht mehr

Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) im August 2021 um 12,6 % gegenüber August 2020 gestiegen. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise gegenüber einem Vorjahr seit November 1970 (+13,1 % gegenüber November 1969). Auf den Anstieg der Baupreise wirkten sich neben dem Basiseffekt durch die befristete Mehrwertsteuersenkung im 2. Halbjahr 2020 zusätzlich die stark gestiegenen Materialpreise aus. Ohne die Mehrwertsteuersenkung hätte der Preisanstieg rein rechnerisch immer noch 9,7 % betragen.

Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von August 2020 bis August 2021 um 14,5 %. Den stärksten Anstieg gab es dabei bei den Zimmer- und Holzbauarbeiten. Sie sind aufgrund der erhöhten Nachfrage nach Bauholz im In- und Ausland um 46,5 % teurer geworden. Die Preise für Entwässerungskanalarbeiten stiegen um 15,1 %, für Betonarbeiten erhöhten sie sich um 14,8 %. Die Preise für Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten stiegen um 14,5 % und für Klempnerarbeiten um 13,8 %.

Die Preise für Ausbauarbeiten nahmen im August 2021 gegenüber dem Vorjahr um 11,0 % zu. Für Estricharbeiten erhöhten sie sich um 14,0 %, für Metallbauarbeiten um 13,7 %. Tischlerarbeiten kosteten 12,0 % mehr als im August 2020, bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen stiegen die Preise um 10,9 %.

Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 11,9 % zu. Die Neubaupreise für Bürogebäude stiegen um 12,6 % und für gewerbliche Betriebsgebäude um 13,3 %. Im Straßenbau erhöhten sich die Preise um 7,0 % gegenüber August 2020.

red

Einkommen verlieren Rennen gegen Mietpreise

Die Entwicklung der Arbeitseinkommen kann mit den Preissteigerung von Wohnungsmieten nicht mehr Schritt halten. Das gilt vor allem für die Situation in Großstädten. Dort ist die Miete für Familien zu einer hohen finanziellen Belastung geworden.

Eine Analyse von immowelt zur Mietbelastung einer 4-köpfigen Familie bei Neuvermietung verdeutlicht das: In mehr als jeder zweiten deutschen Großstadt müssen Arbeitnehmer mit anerkanntem Berufsabschluss für eine familientaugliche Wohnung mindestens ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Miete ausgeben.

In 46 von 79 untersuchten Städten müssen der Analyse zufolge Familien, bei denen beide Eltern einen anerkannten Berufsabschluss haben, mehr als ein Viertel des Nettoeinkommens für die Neuanmietung einer Wohnung ausgeben. In 16 Städten liegt der Anteil sogar bei 30 Prozent und mehr.

Haben beide Elternteile hingegen keinen Berufsabschluss, ist das Großstadtleben nur sehr schwer zu finanzieren. Dann liegt die monatliche Belastung in 72 Städten über 25 Prozent und in 52 Städten über 30 Prozent. Die Folge: Viele Menschen mit niedrigen Einkommen müssen aus den Städten wegziehen oder sind auf Wohngeld angewiesen.

Am schwierigsten haben es Familien in Städten, in denen die Schere zwischen Mieten und Einkommen immer weiter aufgegangen ist. In München beläuft sich die mittlere Angebotsmiete für eine 80 bis 120 Quadratmeter große Wohnung auf 1.750 Euro plus Nebenkosten. In Berlin sind die Mieten in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, dass die Hauptstadt inzwischen auf Platz 3 im Preisranking liegt. Familientaugliche Mietwohnungen kosten aktuell im Median 1.360 Euro.

Im Gehaltsranking liegt Berlin deutschlandweit allerdings nach wie vor am unteren Ende. Da die Mieten viel stärker als die Einkommen gestiegen sind, ist die Schere immer weiter aufgegangen. Die Folge: Eine Familie mit einem Voll- und einem Halbverdiener jeweils ohne Berufsabschluss muss die Hälfte des Einkommens aufwenden, mit einem anerkannten Berufsabschluss sind es 42 Prozent und mit Hochschulabschluss 31 Prozent.

Bezahlbaren Wohnraum finden Familien hingegen im Ruhrgebiet. Mit Berufsabschluss beträgt die Mietbelastung in Duisburg und Herne unter 20 Prozent. Selbst für Elternteile ohne Berufsabschluss sind die Mieten in den Großstädten des Ruhrgebiets noch so günstig, dass die Wohnkostenquote die 25-Prozent-Marke nicht übersteigt.

Lars Wallerang / glp

Neue Rekordpreise: Bauland wird immer teurer

Bauland war in Deutschland noch nie so teuer wie im Jahr 2020. So kostete ein Quadratmeter baureifes Land durchschnittlich 199 Euro. Im Jahr 2010 hatte der Quadratmeterpreis noch bei 130 Euro gelegen. Je nach Bundesland und Gemeindegröße zeigt sich dabei ein erhebliches Preisgefälle: So zahlten Grundstückskäufer in den Flächenländern Bayern und in Baden-Württemberg im Jahr 2020 mit 349 beziehungsweise 245 Euro besonders viel für einen Quadratmeter Bauland, teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) mit. In Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern wurde nur ein Bruchteil dieses Betrags fällig: Hier lagen die Preise zwischen 46 und 63 Euro.

Preise in Städten ab 500 000 Einwohnerinnen und Einwohnern besonders hoch

Grundsätzlich steigen die durchschnittlichen Kaufwerte mit der Gemeindegröße. In Gemeinden mit weniger als 2 000 Einwohnerinnen und Einwohnern kostete ein Quadratmeter Bauland 2020 im Schnitt 71 Euro. In den 14 größten Städten mit mindestens 500 000 Einwohnerinnen und Einwohnern mussten Käuferinnen und Käufer mit durchschnittlich 1 213 Euro das 17-Fache bezahlen.

Baugrundstücke in Geschäftsgebieten etwas teurer als in Wohngebieten

Mehr als drei Viertel (76 %) aller Verkäufe baureifen Landes waren Transaktionen von Grundstücken in Wohngebieten. Hier kostete der Quadratmeter Bauland 234 Euro. In Geschäftsgebieten waren die Grundstücke mit durchschnittlich 242 Euro pro Quadratmeter unter allen Baugebieten am teuersten. Der Quadratmeterpreis in Wohngebieten geschlossener Bauweise lag dabei mit 309 Euro pro Quadratmeter rund 92 Euro höher als in Wohngebieten offener Bauweise (217 Euro). Bei geschlossener Bauweise dürfen Gebäude ohne Abstand errichtet werden (beispielsweise Reihenhäuser), die offene Bauweise hingegen erfordert einen seitlichen Grenzabstand.

In Dorfgebieten wurde dagegen nur ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 62 Euro erzielt. Neben der Wohnnutzung ist in Dorfgebieten ausschließlich der Bau von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben zulässig. Darüber hinaus sind nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe und Handwerksbetriebe erlaubt, die der Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner des Gebietes dienen.

red

Immobilienpreise steigen nicht mehr so stark – Mieten ziehen deutlich an

Während in Großstädten wie München, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart die Mietpreise für Wohnung immer weiter steigen, scheint in Deutschland insgesamt der starke Preisanstieg für Wohnimmobilien vorerst gebrochen zu sein.

Im Durchschnitt stiegen die Preise und Mieten von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland im 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,2 %. Die gemessene Wachstumsdynamik hat sich also im Verlauf des 2. Quartals 2021 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes abgeschwächt. Das ist das Ergebnis einer Studie des auf den Immobilienmarkt spezialisierten Hamburger Forschungsinstituts F+B. Ursache waren die deutlich reduzierten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. „Das Eigentumssegment dämpfte also erstmals nach vielen Jahren die Entwicklung des Gesamt-Indexes, während die Mieten überdurchschnittlich anzogen“, erklärte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.

Nach einer kurzen Aufholphase im 1. Quartal 2021 hat sich Preisdynamik im Eigentumssegment im Vergleich zu Neuvertrags- und Bestandsmieten also deutlich abgeschwächt. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit einem Preisanstieg von 1,0 % gegenüber dem Vorquartal Q1/2021. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise nur noch um 0,4 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2/2020 lagen die Eigentumswohnungen mit 4,5 % deutlich vor den Ein- und Zweifamilienhäusern, die sich um 3,6 % verteuerten.

Top-50: Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen

Während die Mieten allgemein im Bundesdurchschnitt wieder deutlich anziehen, zeigt sich in der seit mehr als 10 Jahren ermittelten Ranking-Liste der TOP 50-Standorte der teuersten deutschen Städte im Markt für Eigentumswohnungen ein sehr heterogenes Bild. Insbesondere in kleineren Orten sorgt ein kleineres Marktangebot für höhere Volatilität, so dass die Preisentwicklung relativ volatil ist – sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahresquartal. Im 2. Quartal 2021 wurde insgesamt eine verhaltenere Preisentwicklung mit geringeren Ausschlägen nach oben, aber auch deutlich weniger Rückgänge in den Quartalsvergleichen analysiert.

Insgesamt wurde bei der Analyse der Top 50-Liste bei den Preisen für Eigentumswohnungen deutlich, dass im 2. Quartal 2021 vor allem Gemeinden aus Bayern und Baden-Württemberg – und hier besonders im unmittelbaren Münchener Umland – die höchste Preisdynamik aufwiesen. Das zeigte sich insbesondere im Vergleich zum Vorquartal, also zu Q1/2021: So stiegen die standardisierten Preise in Kornwestheim um 16,3 %, in Freising um 11,0 %, in Erding um 10,8 % sowie in Olching um 9,9 %.

Die Top 7-Metropolen verzeichneten trotz der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine etwas gedämpfte, ja sogar stagnierende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen in der Liste der TOP 50. Gründe hierfür sind die schon ausgereizten hohen Preise, die die Renditen für Kapitalanleger unter die zwei Prozent-Schwelle drücken und die für Normalverdiener ohne geerbtes Vermögen nicht mehr leistbar sind.

Nach dem Spitzenreiter München (mit Preisen für Eigentumswohnungen von durchschnittlich 7.190 €/m²) folgte auf Platz 7 (Vorquartal 4) Frankfurt am Main (mit 5.460 €/m²). Auf Rang 10 (Vorquartal 10) registrierten wir in Hamburg (5.280 €/m²), Stuttgart verlor wieder einen Rangplatz und steht nun auf Platz 12 (Durchschnittspreis derzeit 5.220 €/m²). Düsseldorf verharrte auf Platz 22 (4.410 €/m²), Köln (4.110 €/m²) bleib ebenfalls auf dem identischen Platz 41, während Berlin mit einem Durchschnittspreis von 4.090 €/m² auf Rangplatz 44 (vorher 40) zurückfiel. Die Veränderungsraten zwischen Q2/2021 und Q2/2020 bewegten sich zwischen +3,2 % (Stuttgart) und 0,5 % (Frankfurt).

Top-50: Rangliste der Mietentwicklung

Bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 16,60 €/m² für eine 10 Jahre alte, 75 m² große, nicht möblierte Standard-Wohnung unverändert an erster Stelle. Dabei verkehrte sich der vorübergehend sanfte Rückgang der Angebotsmieten in den vergangenen Quartalen wieder in einen erkennbaren Aufwärtstrend. München bleibt das teuerste Pflaster Deutschlands. Die standardisierten Spitzenmieten stehen jetzt bei 30,90 €/m² und überschreiten für München als einzige Stadt in Deutschland regelmäßig die 30-Euro-Marke für Wohnungsmieten. Mit +1,9 % zum Vor- und +1,9 % zum Vorjahresquartal legen die Mieten auch auf Spitzenniveau noch einmal zu.

Die Neuvertragsmieten zogen an vielen der 50 teuersten Mietstandorte in Deutschland innerhalb von drei Monaten an. Mietrückgänge waren nun seltener zu beobachten. So wiesen im Vergleich zum Vorquartal 12 Städte einen Rückgang bei den Angebotsmieten auf (Vorbericht 17). Im Jahresvergleich traf dies auf 11 von 50 Städten (Vorbericht 25). Besonders auffällig sind ebenfalls die heterogenen Entwicklungen in Bayern und Baden-Württemberg (jeweils Q2/2021 zu Q1/2021):

  • Fürstenfeldbruck + 6,8 %
  • Leonberg + 6,4 %
  • Kirchheim unter Teck  + 6,4 %
  • Olching  – 8,3 %
  • Germering   – 4,4 %

Die für die Wiedervermietung einer Wohnung in Frankfurt (Rangplatz 4) aufgerufenen Marktmieten wiesen mit 12,10 €/m² und +1,8 % zum Vorjahr einen im Vergleich zum Teil-Indexwert des Bundesdurchschnitts leicht überdurchschnittlichen Wert auf. Stuttgart (Rang 6) mit im Durchschnitt 11,90°€/m² und -1,2 % im Jahresvergleich verzeichnete allerdings einen leichten Rückgang. Hamburg (10,70 €/m², -0,5 % zum Vorjahresquartal), Köln (10,40 €/m², +2,1 %) und Düsseldorf (10,40 €/m², +1,0 %) folgten auf den Rangplätzen 25, 34 und 35.

Mietdynamik an den Top 7-Standorten: 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal 1/2021:

  • München + 1,9 %
  • Frankfurt + 3,0 %
  • Stuttgart + 0,9 %
  • Hamburg + 0,6 %
  • Köln + 0,7 %
  • Düsseldorf + 1,6 %
  • Berlin + 1,2 %

red

Spitzenpreise in Stuttgart: 14.735 Euro je Quadratmeter

Wohnraum ist in Stuttgart sehr rar und wird zudem immer teurer. Eine Erklärung: Die Anzahl der Immobilienüberschreibungen in Stuttgart blieb auch im vergangenen Jahr weiterhin auf niedrigem Niveau. Mit 5.162 Kaufverträgen wurden 2019 in etwa so viele Verkäufe wie in den beiden Jahren zuvor registriert. Das sind 12,3 Prozent weniger als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Beim Geldumsatz gab es dagegen eine gegenläufige Entwicklung zu beobachten. Nach Zuwächsen in den Jahren 2017 und 2018 wurde im zurückliegenden Jahr wieder eine geringere Summe umgesetzt (- 7,7 Prozent). 3,87 Milliarden Euro bedeuten allerdings immer noch den zweithöchsten jemals registrierten Wert. Diese aktuellen Zahlen hat der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, am Dienstag, 25. Februar, im Rathaus vorgestellt.

Im Bereich Wohnungs- und Teileigentum – dem nach der Zahl der Kaufverträge größten Teilmarkt – stieg die Anzahl der registrierten Kaufverträge um 4,8 Prozent auf 3.497 Verträge. In Verbindung mit steigenden Preisen nahm der Geldumsatz sogar um 10,4 Prozent zu und lag am Jahresende bei 1,18 Milliarden Euro. Im Teilmarkt bebaute Grundstücke – dem nach Transaktionsvolumen größten Teilmarkt – brach der Geldumsatz ein und fiel mit 2,35 Milliarden Euro um 16,9 Prozent geringer aus als 2018. Der Rückgang steht im Zusammenhang mit rückläufigen Vertragszahlen (- 19,1 Prozent), liegt jedoch aufgrund der nach wie vor hohen Preise immer noch weit über dem langjährigen Mittel. Zudem wechselten im Vergleich zum Vorjahr deutlich weniger hochpreisige Gewerbeobjekte im zwei- und dreistelligen Millionenbereich den Eigentümer.

Für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf wurden 2019 etwa 9 Prozent höhere Preise bezahlt. Der Durchschnittspreis stieg von 3.620 im Vorjahr auf 3.935 Euro je Quadratmeter. Neu erstellte Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen um etwa 5 Prozent. Im Durchschnitt kostete eine Neubaueigentumswohnung 2018 noch 6.305, im zurückliegenden Jahr 6.615 Euro je Quadratmeter. Als Spitzenwert wurde 2019 in diesem Teilbereich ein Wert von 14.735 Euro je Quadratmeter registriert.

Für Einfamilienhäuser betrug die Preissteigerung rund 10 Prozent, für Reihenhäuser rund 9 Prozent, für Zwei- und Dreifamilienhäuser rund 6 Prozent sowie für Mehrfamilienhäuser rund 12 Prozent. Für ein Einfamilienhaus mussten 2019 durchschnittlich 851.000 Euro und für ein Reihenhaus durchschnittlich 553.000 Euro bezahlt werden.

Anzahl und durchschnittliche Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den Bezirken
Anzahl und durchschnittliche Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den Bezirken. Grafik: Stadt Stuttgart

Der Preis für den Erfolg ist hoch: Ludwigsburg24 im Gespräch mit Jürgen Pflugfelder

Er gehört zu den wichtigsten und einflussreichsten Unternehmern im Kreis Ludwigsburg. Denn wer auf der Suche nach einer schönen Immobilie zum Kaufen oder Mieten ist, kommt an Jürgen Pflugfelder und seinen Immobilien-Unternehmen kaum vorbei. Der 64-jährige hat aus einem kleinen Zwei-Mann-Maklerbüro eines der umsatzstärksten Immobilienunternehmen in der Region geschaffen. Im Gespräch mit Ludwigsburg24 erzählt der Unternehmer über seine Anfänge, über Dinge, die er heute anders machen würde und über das, was ihm im Leben wirklich wertvoll und wichtig ist.

Ein Interview von Patricia Leßnerkraus und Ayhan Güneş

Ihr Vater hat Pflugfelder Immobilien als One-Man-Show 1972 gegründet, 1980 sind Sie eingestiegen. Können Sie sich noch an Ihren ersten Verkaufserfolg erinnern?
Schon während meines Studiums habe ich in Düsseldorf bei Aengevelt, dem damals größten Maklerhaus in Nordrhein-Westfalen und einem der erfolgreichsten Immobilienunternehmen in Deutschland, als Assistent der Geschäftsleitung gearbeitet. Zu meinen Aufgaben gehörte unter anderem auch der Verkauf von exklusiven Eigentumswohnungen. Die Perspektive in dem Unternehmen war hervorragend und ich wollte mindestens fünf Jahre bleiben und weitere Erfahrungen sammeln. Dann verschlechterte sich allerdings der Gesundheitszustand meines Vaters und er bat mich, rasch zurück zu kommen, um ihn zu unterstützen. Mein erster erfolgreicher Abschluss war dann der Verkauf eines älteren Einfamilienhauses in Alt-Hoheneck, welches für 140.000 DM verkauft wurde.

Wie war das, plötzlich den eigenen Vater als Chef zu haben?
Das hat hervorragend geklappt, da wir uns vom ersten Moment an auf Augenhöhe begegneten. Die Einzelfirma wandelten wir in die noch heute sehr erfolgreiche Maklergesellschaft, die Pflugfelder Immobilien Treuhand GmbH um und mein Vater und ich wurden gleichberechtigte Gesellschafter und Geschäftsführer. Meine Erfahrungen aus Düsseldorf setzte ich dann sofort um und professionalisierte die gesamten Geschäftsprozesse, sehr zur Freude meines Vaters, der nach seiner 27-jährigen Tätigkeit als Bürgermeister das Geschäft eher aus dem Bauch heraus betrieb.

Gab es wirklich keinen Konflikt zwischen Ihnen und Ihrem Vater, schließlich sind da plötzlich beruflich zwei Generationen und Persönlichkeiten aufeinandergeprallt?
Mein Vater war für mich und für die ganze Familie eine absolute Autoritätsperson. Trotzdem hat er mir von Anfang an freie Hand gelassen. Aus unserer Vater-Sohn-Beziehung wurde im Laufe unserer Zusammenarbeit immer mehr ein freundschaftliches und kollegiales Verhältnis. Er profitierte von meinem Studium, meinen Erfahrungen aus Düsseldorf und meiner Fachkompetenz, ich von seinen Marktkenntnissen und dem Netzwerk. Wir haben uns insofern hervorragend ergänzt und wurden sehr schnell echte Partner. Im Übrigen ein Modell, welches ich auch beim Unternehmenseintritt meines Sohnes Julian eins zu eins umgesetzt habe.

Gab es denn vom Vater hohen Erwartungsdruck Ihnen gegenüber?
Nein, den Druck habe ich mir immer selbst gemacht und das sieben Tage in der Woche. In den ersten Jahren waren Samstag und Sonntag für mich normale Arbeitstage. Den Sonntagmorgen habe ich in der Regel dafür genutzt Kunden anzurufen, um mit ihnen für nachmittags Besichtigungstermine zu vereinbaren. Durch die Professionalisierung des Vertriebs ist es mir gelungen, den „nebenberuflichen“ Umsatz meines Vaters im ersten Jahr schon zu vervierfachen.

Wer oder was hat Sie geprägt, dass Sie so erfolgreich werden konnten?
Schon als Jugendlicher war ich selbständig und stand sehr früh auf eigenen Beinen. Ab meinem 15. Lebensjahr habe ich mir Urlaube, Freizeitaktivitäten und später auch den Führerschein und mein erstes Auto selbst finanziert. Als Teenager habe ich auf dem Bau gearbeitet und Zeitungen ausgetragen. Mit 17 Jahren habe ich dann begonnen, als Sport- und Lokalfotograf bzw. Sportberichterstatter in erster Linie für die Ludwigsburger Kreiszeitung, aber auch für die Stuttgarter Zeitungen freiberuflich zu arbeiten. Das Bildhonorar lag bei 24 DM. Da ich mit Aufträgen gut versorgt wurde und auch eng mit der Verkehrspolizei zusammenarbeitete, die mich oft auch nachts über schwere Unfälle informierte, hatte ich bereits als Schüler ein auskömmliches Einkommen. Allerdings war der Job sehr anstrengend, da die Bilder nachts von mir entwickelt wurden und morgens bei der Redaktion sein mussten. Um 7:45 Uhr klingelte dann die Schulglocke und ich bastelte an der Robert-Franck-Schule mein Abitur. Da ich nebenher auch noch Handball gespielt habe und natürlich mit Freunden am Wochenende unterwegs war, war diese Zeit extrem anstrengend. Trotzdem hat mir die journalistische Tätigkeit unheimlich viel Spaß gemacht und ich habe jede Menge für mein weiteres Leben gelernt. Lange Zeit habe ich damit geliebäugelt, den Journalismus zu meinem Hauptberuf zu machen.

Warum haben Sie sich letztlich fürs Maklergeschäft und gegen den Journalismus entschieden? 
Da ich gerne ein Unternehmen aufbauen und selbstständig arbeiten wollte, habe ich mich schweren Herzens gegen den Journalismus und für den Immobilienberuf entschieden. Vor allem auch, weil die Einkommensperspektiven freier Journalisten sehr überschaubar waren.

Fotografieren Sie heute noch gerne?
Obwohl ich heute noch im Besitz einer Profifotoausrüstung bin, fotografiere ich leider aus Zeitgründen viel zu wenig. Daneben verzichte ich oft auf meine sperrige Kameraausrüstung und fotografiere digital, am besten gleich mit dem Handy. Meine Lieblingsmotive waren und sind auch heute noch Menschen, bevorzugt meine Enkel, gerne auch in schwarz-weiß.

Der Immobilienmarkt in Ludwigsburg und Umgebung ist ein heißes Pflaster. Wenn die Zahlen stimmen, suchen laut offiziellen Stellen derzeit mindestens 3.000 Menschen eine Wohnung. Was geht Ihnen angesichts dieser Zahl durch den Kopf?
Es ist mehr als traurig, dass 3000 Menschen im Raum Ludwigsburg eine Wohnung suchen und keine finden. Die Gründe liegen auf der Hand: Es wird viel zu wenig gebaut, kaum neues Bauland ausgewiesen und die Bebauungsplan- und Genehmigungsverfahren dauern viel zu lange. Eine Marktberuhigung, sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen erreicht man nur, wenn man das Angebot stark vergrößert. Diese einfache volkswirtschaftliche Regel lernt man bereits im ersten Studiensemester. Es ist deshalb für mich unfassbar, wie ignorant in Berlin mit diesem Thema umgegangen wird. Enteignung, ein Mietendeckel und eine Mietzinsfestschreibung über Jahre bremsen alle Investitionen. Statt mehr Wohnungsbauten, kommt es zu einer weiteren Angebotsverknappung mit katastrophalen Auswirkungen auf den Gesamtmarkt. Es wird spannend, wie der regierende Bürgermeister von Berlin und sein Senat zukünftig die rund 40.000 Einwohner, um die die Stadt Berlin jährlich wächst, mit Wohnraum versorgen wollen.

Es gibt den frei finanzierten und den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Gerade im sozialen Wohnungsbau fehlen Wohnungen ohne Ende…
Aufgrund der stark gestiegenen Mieten müssen dringend für einkommensschwache Bevölkerungsschichten Sozialwohnungen gebaut werden. Dafür braucht man aber in erster Linie Bauland, was von den Kommunen viel zu wenig ausgewiesen wird. Trotz des augenblicklichen Darlehenszinses von unter 1 % bei zehnjähriger Zinsfestschreibung ist aus meiner Sicht eine direkte Förderung für Anspruchsberechtigte die beste Lösung. Am besten über ein erhöhtes Wohngeld in Abhängigkeit vom Einkommen. Dadurch kann auch das Hauptproblem von Sozialwohnungen, die Fehlbelegung, entschärft werden. In der Vergangenheit war es oft so, dass der Lehramtsstudent mit einem Wohnberechtigungsschein in die Sozialwohnung einzog und der Oberstudiendirektor als Pensionär sie immer noch bewohnte.

Der Markt wird sich allerdings nicht entspannen, wenn die Behörden für die Genehmigung eines Bauantrags zwei Jahre und länger und für einen Bebauungsplan bis Rechtskraft zehn Jahre Verfahrenszeit benötigen. Auch mit der Mietpreisbremse entsteht keine zusätzliche Wohnung.

Was können Sie als erfolgreicher Makler und jemand, der selbst jedes Jahr viele Wohnungen baut, dazu beitragen, dass auch die Menschen eine Wohnung finden, die den Cent mehrmals umdrehen müssen?
Bauen, bauen und nochmals bauen. Nur über ein größeres Angebot und den dadurch entstehenden Sickereffekt werden sich die Mietpreise langfristig stabilisieren.

Stichwort Wohnungsenteignung, die beispielsweise OB Palmer in Tübingen fordert… 
Enteignung ist weder bei Wohnungen noch bei Grundstücken ein probates Mittel gegen die Wohnungsnot, sondern ein Rückfall in kommunistische DDR-Ideologien. Unbebaute Grundstücke mit einer hohen Grundsteuer zu belegen, halte ich dagegen für durchaus legitim. Mithilfe einer solchen Maßnahme kann Bewegung in den Grundstücksmarkt kommen.

Haben wir aktuell eine Wohnungsnot in Ludwigsburg?
Heute von einer Wohnungsnot zu sprechen, halte ich für etwas übertrieben. Eine Wohnungsnot hatten wir unmittelbar nach dem zweiten Weltkrieg, als Millionen von Flüchtlingen aus der damals sowjetisch besetzten Zone und Osteuropa zu uns kamen und auf einzelne Gemeinden verteilt wurden. Mein Vater musste zum Beispiel 1948, als Bürgermeister in Beihingen, innerhalb kürzester Zeit 200 Flüchtlinge unterbringen. Direkt nach dem Krieg eine große Herausforderung, da sowohl Flüchtlinge als auch Hauseigentümer vor einem Scherbenhaufen standen. Aufgrund des großen gesellschaftlichen Zusammenhalts ist es damals trotzdem gelungen, im Laufe der Zeit alle Flüchtlinge zu versorgen. Im Gegensatz zu damals würde ich heute nicht von einer Wohnungsnot, sondern einer sehr angespannten Wohnraumsituation sprechen.

Haben wir eine Immobilienblase?
Nein, denn eine Immobilienblase haben wir erst dann, wenn über den Bedarf hinaus auf Vorrat gebaut wird. Die aktuelle Situation ist genau umgekehrt, der Bedarf ist deutlich höher als das momentane Bauvolumen.

Aber die Preise sind völlig überzogen.
Betrachtet man allein die Bau- und Kaufpreisentwicklung, könnte man zu dem Schluss kommen. Doch Achtung: die Preise korrespondieren immer mit den Finanzierungskosten und diese waren noch nie so günstig wie heute. Zinsen von unter 6 % bei zehnjähriger Zinsfestschreibung waren in den letzten 30 Jahren eher die Ausnahme. Heute beträgt der Darlehenszins nur noch ein Zehntel also 0,6 %. Dies bedeutet vereinfacht ausgedrückt, dass heute der zehnfache Kaufpreis bei gleicher Zinsbelastung finanziert werden kann. Die Immobilienpreise sind aber nicht um das Zehnfache, sondern in den letzten 30 Jahren um das Drei- vielleicht auch das Vierfache gestiegen. Trotz der heute zu empfehlenden höheren Tilgung war es deshalb aus meiner Sicht noch nie günstiger, Wohneigentum zu erwerben.

Ist es Ihnen schon mal passiert, dass verzweifelte Wohnungssuchende Sie bedroht haben, wenn Sie ihnen nicht helfen konnten?
Nein, das ist weder mir noch einem meiner Mitarbeiter bislang passiert, weil wir grundsätzlich sehr kunden- und serviceorientiert arbeiten, egal ob uns ein Kauf- oder Mietkunde aufsucht. Wir vermitteln im Jahr rund 200 Mietwohnungen und haben eigentlich durchweg gute Erfahrungen mit Mietinteressenten gemacht. Oft fällt es uns natürlich schwer, Interessenten, die dringend eine Wohnung benötigen, abzusagen, weil sich der Vermieter für einen anderen Mieter entschieden hat. Leider haben wir auf diese Entscheidung keinen Einfluss, da die Vermieter in der Regel selbst entscheiden, an wen sie ihre Immobilie vermieten.

Wie viele Immobilien bewohnt Jürgen Pflugfelder rein privat?
Ich bewohne ein Einfamilienhaus in Asperg und eine kleine Wohnung auf Mallorca, die ich hoffentlich zukünftig etwas intensiver nutzen kann.

Warum haben Sie sich gerade für Mallorca entschieden? Mit Ihren finanziellen Möglichkeiten hätten Sie sich auch locker etwas in der Karibik oder sonst wo auf der Welt leisten können. 
Mallorca finde ich einfach wunderschön, weil mir das Klima hervorragend bekommt und ich deshalb besonders im Winter, im Frühjahr und im Herbst die Insel besuche. Ende Februar genehmige ich mir wieder einige Tage auf der Insel. Die Außentemperaturen liegen dann meistens zwischen 15 und 20 Grad und ich genieße es, ausgedehnte Spaziergänge am Meer zu machen, ohne Tausenden von Touristen zu begegnen. Langstreckenflüge vermeide ich so gut wie möglich.

Gehen Sie vor Mallorca auch mit dem eigenen Boot segeln?
Nein, um Gottes willen! Ein Boot, selbst ein eigenes Segelboot, ist für mich eine reine Geldvernichtungsmaschine.

Das heißt, Sie achten sehr darauf, wofür Sie Ihr Geld ausgeben. Sind Sie ein sparsamer Mensch? 
Ich lebe bescheiden. Mein Lebensglück besteht nicht aus Yacht, Jagd, Pferden und Champagner.

Was ist dann Ihr Lebensglück?
Mein Lebensglück ist, viel Zeit mit meiner Familie zu verbringen, durch den Wald zu joggen, Sport zu treiben und auf meiner Terrasse zu sitzen und zu lesen. Ich bevorzuge dabei Fachliteratur und Magazine wie Focus, Capital, das Manager Magazin und drei verschiedenen Tageszeitungen. Aber bitte nicht online, denn ich liebe es konservativ die Zeitung in den Händen zu halten und zu blättern. Der wöchentliche Zeitungslesehöhepunkt ist der Sonntagmorgen mit der Welt am Sonntag und der FAZ.

Sind Sie ein Kunstfan?
Ich bin ein großer Kunstfan, aber kein Kunstexperte. Wenn ich auf der Welt unterwegs bin, besuche ich grundsätzlich Museen. Besonders interessieren mich dabei Bilder und Plastiken. Bilder hängen bei mir auch zu Hause, aber keine Originale. Ein bisschen beeinflussen in der Vergangenheit konnte mich dabei meine Nichte Dr. Nicole Fritz, die sehr erfolgreiche Direktorin der Kunsthalle in Tübingen.

Welche Kunstrichtung oder welchen Maler bevorzugen Sie?
Ich bin da nicht festgelegt. Mich begeistern die französischen Impressionisten wie Claude Monet, Paul Gauguin oder Camille Pissarro genauso wie Pablo Picasso, Salvator Dali oder Andy Warhol.

Was gönnen Sie sich, wenn Sie sich etwas Gutes tun wollen?
Sehr gerne treibe ich Sport und lasse mich anschließend massieren. Immer wieder gönne ich mir auch eine schöne Reise. Im Mittelpunkt steht dabei immer Bewegung, Fitness und Gesundheit.

Vor kurzem war ich für 14 Tage in einem wunderschönen Ayurveda Hotel in Österreich. Immer wieder besuche ich auch ein Detoxhotel am Tegernsee oder in Lans. Egal wie ich Urlaub mache, ich bin immer in Bewegung, laufe, schwimme, mache Wanderungen oder schaue mir eine Stadt beziehungsweise Museen an. Nur am Strand rumliegen und faulenzen war noch nie mein Ding. Ich brauche Aktivität.

Sie sehen mit 64 Jahren noch sehr sportlich aus. Gehören Sie zur Zunft der Golfer?
Nein, ich golfe nicht mehr. Über 20 Jahre lang war ich Mitglied im Golfclub in Kornwestheim. Ich habe jedoch während dieser Zeit maximal 40 Mal gespielt. Es fehlte mir einfach an der Zeit. Fit halte ich mich durch täglichen Frühsport zu Hause in meinem Fitnessraum. In der Regel mache ich dabei 30 Minuten Ausdauer und 30 Minuten Krafttraining.

Sündigen Sie gelegentlich beim Essen?
Früher leider immer wieder. Bis vor zehn Jahren habe ich regelmäßig täglich abends schwer gegessen und Süßigkeiten aller Art konsumiert. Danach habe ich meine Ernährung komplett umgestellt. Heute esse ich erst zu Mittag etwas und lebe im Grunde genommen fleischlos. Obwohl ich schon früher wenig getrunken habe, verzichte ich heute komplett auf Alkohol. Der Schwerpunkt meiner Ernährung liegt auf Gemüse, Hülsenfrüchte und Obst. Jeden Morgen bereite ich mir 1 l grünen Tee und 1 l Entgiftungstee, die ich aus Thermoskannen den Tag über trinke. Überzeugt bin ich vom Intervallfasten nach Professor Dr. Michalsen und versuche, dies konsequent in meinen Tagesablauf zu integrieren.

Ist Ihnen die Umstellung sehr schwergefallen?
Nein, überhaupt nicht. Schon nach kurzer Zeit bemerkt man, dass eine 16-stündige Essenspause dem Körper guttut. Für mich steht auch fest, dass man sich ohne Alkohol einfach besser fühlt. Mein Weinkeller ist dennoch gut gefühlt. Sehr zur Freude meiner Familie und meiner Freunde.

Gab es einen Grund für die Ernährungsumstellung?
Vor Jahren habe ich einen gesundheitlichen Nackenschlag erhalten. Daraufhin habe ich den Hebel umgelegt, mich mehr bewegt, die Ernährung umgestellt und mein Gewicht reduziert. Jetzt fühle ich mich deutlich wohler.

Relativiert eine ernsthafte Krankheit Erfolg und Reichtum? 
Absolut. Wenn man ernsthaft erkrankt und nicht mehr weiß, wie es weitergeht, wird plötzlich völlig unwichtig, welches Auto man fährt, ob man ein wunderschönes Haus besitzt oder wie hoch die Geldbestände auf dem Konto sind. Es gibt nur noch einen Wunsch – nämlich gesund zu werden! Gesundheit ist nicht käuflich.  Mir hat meine Erkrankung gezeigt, dass ich jahrzehntelang mit meinem Körper einfach Raubbau betrieben habe. Ich habe ununterbrochen gearbeitet, wenig Urlaub gemacht, mich ungesund ernährt und zu wenig geschlafen. Irgendwann bekommt man dafür – der eine früher, der andere später – von seinem Körper die Rechnung präsentiert. Ich habe sie relativ früh bekommen und meine Konsequenzen daraus gezogen.

Wenn Sie im Leben die Zeit zurückdrehen könnten, was würden Sie dann anders machen?
Auf jeden Fall würde ich bewusster leben, stärker auf meinen Körper Rücksicht nehmen, mir mehr Regenerationszeit gönnen, gesünder essen, mehr Sport treiben und regelmäßig in den Urlaub fahren. Vor allem aber mehr Zeit mit meiner Familie verbringen.

Der Leitspruch Ihres Vaters war auch Ihre Devise: Vor dem Verdienen kommt das Dienen. War aber nicht genau das die Basis für Ihren Erfolg?
Selbstverständlich wären wir ohne die Verinnerlichung des Dienstleistungsgedankens nicht so weit gekommen und heute nicht so erfolgreich. Doch der Körper ist nicht unbegrenzt belastbar. Wenn man sich für sein Unternehmen zu 100% auspowert, kann man den Körper nicht noch dadurch zusätzlich belasten, dass man abends anstelle von Regeneration ausgiebig feiert und sich ungesund ernährt. Es gibt Menschen, die das problemlos verkraften. Ich gehöre leider nicht dazu. Zum Glück lebt mein Sohn deutlich bewusster und gesünder als ich in seinem Alter.

Haben Sie, als Sie Ihre Diagnose bekamen, je darüber nachgedacht, Ihren Job an den Nagel zu hängen und nur noch Ihr Leben zu genießen?
Nein, nicht eine Sekunde. Das war für mich zu keinem Zeitpunkt eine Alternative. Ich habe umfangreiche Therapien über mich ergehen lassen. Die beste Therapie war jedoch, immer kontinuierlich, auch während der Therapie, weiter zu arbeiten. Alle mich behandelnden Ärzte haben mir dies auch im Nachhinein bestätigt. Ich habe deshalb beschlossen, auch zukünftig, wenn auch mit etwas angezogener Handbremse, weiter zu arbeiten. Nach wie vor genieße ich jede Stunde im Büro. Arbeit ist für mich im Grunde genommen das größte Lebenselixier.

Warum? 
Unser Unternehmen hat sich zwischenzeitlich mit über 70 Mitarbeitern hervorragend weiterentwickelt. Ein Verdienst meines Sohnes, der sämtliche Prozesse optimiert und viele junge engagierte Mitarbeiter eingestellt hat. Das große Vertrauen, das er ihnen entgegenbringt, danken sie ihm mit einer hohen Loyalität und einem sehr engagierten Einsatz. Unter diesen Umständen fällt es mir natürlich leicht, immer mehr loszulassen. Mein Sohn Julian führt jetzt das Unternehmen und ich stehe ihm mit Rat und Tat zur Seite.

Sie haben ja auch noch eine Tochter…: 
Ja, meine Tochter hat ebenfalls Immobilienwirtschaft studiert. Sie lebt in Stuttgart und hat drei kleine Kinder. Sie ist hauptberuflich Mutter, unterstützt aber, wenn es notwendig wird, sowohl meinen Sohn als auch mich.

Wie darf man sich Jürgen Pflugfelder als Opa vorstellen? Sitzen Sie mit den Enkeln auf dem Boden und spielen Lego oder Eisenbahn?
Ja, logisch, mit großer Begeisterung. Ich liebe Kinder und erwarte in den nächsten Tagen meinen fünften Enkel.

Sie engagieren sich ehrenamtlich ebenfalls für Kinder.
Der Kinderschutzbund ist mir extrem wichtig. Erst im Januar haben wir den Vertrag für weitere fünf Jahre verlängert. Augenblicklich gehen die letzten Spenden aus unserer Benefiz Veranstaltung und meinem Geburtstag, den ich ebenfalls zu Gunsten des Kinderschutzbundes ausgerichtet habe, ein. Schon jetzt zeichnet sich der bislang höchste Spendenbetrag ab. Mit etwas Glück werden wir sogar sechsstellig. Ein Großteil des Spendenaufkommens stammt von unserer Benefiz Gala, die wir alle zwei Jahre veranstalten.

Zu Ihren engsten Freunden gehört Ex-EU-Kommissar Günther Oettinger. Sie selbst sind auch politisch interessiert. Warum hat es Sie nie in die aktive Politik gezogen?
Ich bin politisch stark interessiert und hätte mir auch gut vorstellen können, mich in der Politik zu engagieren. Allerdings ist die Gefahr sehr groß, dass einem Immobilienunternehmer, der sich zum Beispiel auf kommunaler Ebene engagiert, Eigeninteressen unterstellt werden. Dem wollte ich ganz einfach aus dem Weg gehen.

Was hätte Sie an der aktiven Politik gereizt?
Wirtschafts- und Finanzthemen finde ich extrem spannend. Bei der kommunalpolitischen Tätigkeit wären für mich die Wohnraumentwicklung und die Schaffung von Arbeitsplätzen im Mittelpunkt gestanden. Auch die Konsolidierung der Haushalte hätte mich sehr interessiert.

Die Kommunalpolitik wäre für Sie interessanter gewesen als die Landes- oder sogar die Bundespolitik?
Als junger Mann wollte mich ein etablierter Politiker für die Landespolitik aktivieren. Da ich gleichzeitig in der Aufbauphase unseres Unternehmens war, habe ich das sofort ausgeschlossen. Als Berufspolitiker hätte mich natürlich in erster Linie die Bundespolitik interessiert. Ehrenamtlich wäre nur Gemeinderat oder Kreistag in Betracht gekommen.

Wie beurteilen Sie momentan unsere gesamtpolitische Lage? 
Die gesamte politische Lage betrachte ich im Augenblick extrem kritisch, weil wir uns gerade selbst den Ast absägen, auf dem wir alle sitzen. Selbstverständlich brauchen wir ein gutes Klima, sollten aber nicht die vielen Arbeitsplätze vergessen, die notwendig sind, um unseren Wohlstand zu erhalten. Denken Sie nur an die Kfz-Industrie, die natürlich durch zahlreiche Betrügereien viel Kredit verspielt hat, aber trotzdem der größte Wohlstandsmotor in der Region ist und in naher Zukunft auch bleiben wird. Nach berechtigter Kritik und viel Gerichtsverfahren ist es jetzt wieder an der Zeit, gemeinsam nach vorne zu schauen und diese Schlüsselindustrie sowohl politisch als auch in der Öffentlichkeitsarbeit nachhaltig zu unterstützen. Für mich war auch nie der Spontanausstieg von Frau Merkel aus der Atomindustrie nachvollziehbar. Wir hatten die besten und sichersten Atomkraftwerke gebaut und haben diese technische Führerschaft verspielt. Heute entstehen um uns herum in europäischen Nachbarstaaten neue Atomkraftwerke, die allerdings nicht von uns, sondern von amerikanischen und französischen Konzernen gebaut werden. Auch das Thema CO2 Bilanz hätten wir wesentlich entspannter angehen können, wenn die von uns stillgelegten Atomkraftwerke heute noch in Betrieb wären. Scheint keine Sonne und weht kein Wind erhalten wir jetzt Atomstrom aus dem Ausland – ein absoluter Wahnsinn!

Machen Sie sich auch Sorgen, wie es in der CDU nach Angela Merkel weitergeht?
Ja, große Sorgen. Ich würde mich natürlich freuen, wenn Friedrich Merz nach dem Rücktritt von Frau Kramp-Karrenbauer sowohl Parteivorsitzender als auch Kanzlerkandidat werden würde. In der jetzigen weltwirtschaftlichen Situation brauchen wir dringend einen Leitwolf mit hoher wirtschafts- und finanzpolitischer Kompetenz und gleichzeitig starken Führungsqualitäten. Leider ist die Personaldecke in der CDU nach Angela Merkel sehr ausgedünnt.

Zurück zu Ihnen: Sie haben fast alles erreicht, was haben Sie noch für Ziele und Träume?
Im Grunde genommen habe ich in meinem Leben alles erreicht. Wichtig ist mir ein harmonisches Umfeld aus Familie, Freunden und Mitarbeitern, in dem ich mich rundum wohlfühle. Toll wäre es, wenn ich weiterhin fit und gesund bleibe, um meinen vielfältigen, sportlichen und sonstigen Aktivitäten nach zu kommen und viel Zeit mit meinen Enkeln zu verbringen.

Sind Sie ein glücklicher Mensch? 
Ja, ich bin sehr glücklich und zufrieden.

Herr Pflugfelder, wir danken Ihnen für das Gespräch!

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