Immobilien

Immobilienmarkt in Deutschland: Preise sinken weiter – Gewerbeimmobilien besonders betroffen

Die Preise für Immobilien zeigen weiterhin nur in eine Richtung: nach unten. Im dritten Quartal 2023 verzeichneten Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise im Durchschnitt einen Rückgang von 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Auf Jahressicht belief sich der Verlust auf 7,1 Prozent, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) am Freitag mitteilte. Diese Erkenntnisse basieren auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten.

“Die Preiskorrektur findet nach wie vor in allen Assetklassen statt, bei Wohnimmobilien allerdings in deutlich geringerem Ausmaß als bei Gewerbeimmobilien”, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt: “Eine Marktbelebung lässt auf sich warten.” Während Wohnimmobilien alleine betrachtet um 6,3 Prozent nachgaben, betrug das Minus bei Gewerbeimmobilien 10,3 Prozent, darunter Büroimmobilien mit -10,6 Prozent und Einzelhandels-Immobilien mit -9,3 Prozent. Mit +5,8 Prozent bewegte sich die Jahresveränderungsrate der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern auf ähnlichem Niveau wie im Vorquartal (+6,2 Prozent): “Der sich ausweitende Wohnraummangel und die damit verbundene Übernachfrage schlägt sich in weiter steigenden Mietpreisen nieder. Läuft der Wohnungsbau in Deutschland nicht zügig wieder an, droht eine weiter wachsende Wohnungsnot”, warnte Tolckmitt. Deutlich aufwärts ging es im dritten Quartal dieses Jahres erneut für die Renditen von Mehrfamilienhäusern: So stiegen die Renditen um 13,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit ähnlich dynamisch wie im Vorquartal (+14,2 Prozent). Die Rückgänge der Wohnimmobilienpreise in den Top 7-Städten fielen im dritten Quartal 2023 gegenüber der Entwicklung im gesamten Bundesgebiet etwas weniger stark aus: Im Vergleich zum direkten Vorquartal gingen die Preise in den Metropolen durchschnittlich um 1,3 Prozent zurück, wobei kaum regionale Unterschiede bestanden; Alle Top 7-Städte wiesen Veränderungsraten zwischen -1,0 Prozent und -2,0 Prozent auf.

Beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal sticht die Preisabnahme in Frankfurt am Main (-9,1 Prozent) hervor, während Berlin (-4,7 Prozent) erneut das geringste Minus verzeichnete. Die Rückgänge in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegten sich im Korridor zwischen -5,1 Prozent und -6,8 Prozent. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern erhöhten sich in den Top 7-Städten um durchschnittlich 5,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, die Renditen im selben Zeitraum um 11,9 Prozent.

Beide Entwicklungen wurden maßgeblich von Berlin und München geprägt, die unter den Metropolen jeweils die höchsten Wachstumsraten bei Neuvertragsmieten (+8,7 Prozent und +5,2 Prozent) sowie bei Renditen (+13,9 Prozent und +12,9 Prozent) aufwiesen.

red

Der Immobilienmarkt in Ludwigsburg durchlebt eine Achterbahnfahrt

Von Ayhan Güneş

Ludwigsburg – In den letzten zwölf Monaten hat die Region Ludwigsburg die Auswirkungen des Ukraine-Krieges, einer hohen Inflation und politischer Unsicherheiten hautnah erlebt. Der Immobilienmarkt in Ludwigsburg durchlebte in dieser Zeit turbulente Phasen, nachdem er zuvor in einer anhaltenden Stagnation verharrte. Doch jetzt gibt es Anzeichen einer möglichen Stabilisierung und sogar Hoffnungen auf steigende Immobilienpreise in der Zukunft.

In einer Zeit, gezeichnet von beispiellosen Zinssprüngen, einer starken Inflation und drastisch steigenden Baukosten, sah sich der Immobilienmarkt in der Region mit einem beispiellosen Einbruch konfrontiert. Die Zeiten des rasanten Preisanstiegs sind vorbei. Thomas Raab, Vorstandsmitglied der Kreissparkasse Ludwigsburg, beschreibt die letzten zwölf Monate als eine wahre Achterbahnfahrt im Immobiliengeschäft.

Die Käufer haben das Ruder übernommen. Niemand drängt sich mehr auf Verkäufer, wie es noch vor zwei Jahren der Fall war. Käufer verhalten sich sensibler und zurückhaltender, prüfen sorgfältig die Preise und den Zustand der Immobilien. Ein Schlüsselfaktor beim Verkauf ist mittlerweile die Energieeffizienz von Häusern und Wohnungen. Dennoch haben sowohl Raab als auch Christopher Gentzcke, Leiter des KSK-Immobilienzentrums, in den letzten drei Monaten eine subtile Veränderung bemerkt. Die Käufer haben sich an das neue Niveau der Baufinanzierung angepasst, als ob sie den Zinsanstieg bereits einkalkuliert hätten. Gentzcke bemerkt: “Wir können eine Stabilisierung des Marktes erkennen, und mittelfristig könnten die Preise sogar wieder steigen.”

Das Geschäft der Baufinanzierungen ist jedoch in den ersten drei Quartalen des Jahres 2023 gegenüber dem Vorjahr stark zurückgegangen, von 558 Millionen Euro in 2022 auf 240 Millionen Euro. Der Einbruch in den letzten zwölf Monaten ist für die Immobilienexperten der Kreissparkasse beispiellos. Seit Januar 2023 bis zum Ende des dritten Quartals wurden nur 172 Objekte vermittelt, darunter 161 Häuser und Wohnungen sowie elf Gewerbeimmobilien. Im Vergleich dazu wurden im Vorjahr noch 252 Objekte verkauft, und 2021 waren es sogar 313. Das Umsatzvolumen von Januar bis Ende September 2023 wird auf 66,2 Millionen Euro beziffert. Im gesamten Vorjahr waren es 135 Millionen Euro, und 2021 sogar 148,8 Millionen Euro. Die Bauanträge für Neubauwohnungen sind um beinahe 75 Prozent zurückgegangen.

Diese Entwicklung deutet jedoch nicht zwingend auf eine Krise hin. Das Interesse am Erwerb von Eigentum bleibt groß, angetrieben durch die steigenden Mieten aufgrund des knappen Angebots an Wohnungen. Bauträger zögern, und einige Projekte wurden storniert. Gleichzeitig verzeichnet der Landkreis Ludwigsburg ein stetiges Bevölkerungswachstum, allein im ersten Halbjahr um etwa 1500 Menschen, die alle nach Wohnraum suchen.

Vermieter nutzen diese Gelegenheit aus, und die Mietpreise sind in den letzten beiden Jahren um beachtliche acht Prozent gestiegen. Für neu vermietete Objekte in Ludwigsburg liegt der Mietpreis mittlerweile bei 16 Euro pro Quadratmeter. Angesichts dieser Entwicklungen stellt sich die Frage, ob es nicht sinnvoller ist, das Geld in den Kauf einer eigenen Immobilie zu investieren. Nach Jahren des nahezu ungebremsten Preisanstiegs sind Wohnimmobilien nun wieder zu erschwinglicheren Preisen erhältlich. Aktuell belaufen sich die Kosten für ein Haus in Ludwigsburg auf 710.000 Euro, was einem Rückgang von 4,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Wohnungen müssen im Durchschnitt 3660 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden, was einem Rückgang von 8,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Ludwigsburg sind von Unsicherheit und Veränderung geprägt, aber sie werfen auch die Frage auf, ob dies eine Gelegenheit für künftige Käufer darstellt, sich ihren Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen.

red

Baugenehmigungen für Wohnungen in Deutschland sinken um 31,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr

Im August 2023 ist in Deutschland der Bau von 19.300 Wohnungen genehmigt worden. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) am Mittwoch nach teilweise geschätzten Ergebnissen mitteilte, waren das 31,6 Prozent oder 8.900 Baugenehmigungen weniger als im August 2022. Von Januar bis August 2023 sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 28,3 Prozent. Dies entspricht einem Rückgang um 69.100 Wohnungen auf 175.500 Wohnungen.

Zum Rückgang der Bauvorhaben dürften weiterhin vor allem steigende Baukosten und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen beigetragen haben. In den Ergebnissen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis August 2023 insgesamt 143.900 Wohnungen genehmigt, so die Statistiker weiter.

Das waren 32,0 Prozent oder 67.700 Wohnungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Dabei ging die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um über ein Drittel (-37,8 Prozent beziehungsweise -20.900 Wohnungen) auf 34.400 zurück. Bei den Zweifamilienhäusern hat sich die Zahl genehmigter Wohnungen sogar mehr als halbiert (-52,5 Prozent beziehungsweise -11.100) auf 10.100. Auch bei der Gebäudeart mit den insgesamt meisten Wohnungen, den Mehrfamilienhäusern, verringerte sich die Zahl der genehmigten Wohnungen deutlich, und zwar um mehr als ein Viertel (-28,0 Prozent beziehungsweise -36.400) auf 93.600. Nur die Wohnheime konnten einen Anstieg auf 5.800 neu errichtete Wohnungen verzeichnen (+13,5 Prozent beziehungsweise +700).

red

Wohnimmobilienpreise in Deutschland: Stärkster Rückgang seit 2000

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im zweiten Quartal des laufenden Jahres weiter kräftig gesunken, auch wenn das Tempo des Niedergangs etwas nachlässt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes vom Freitagmorgen ging es im Jahresvergleich um durchschnittlich 9,9 Prozent nach unten – das war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Im 2. Quartal 2022 hatte der Häuserpreisindex seinen bisherigen Höchststand erreicht, seitdem sind die Preise für Wohnimmobilien gegenüber dem jeweiligen Vorquartal rückläufig.

Mit -1,5 Prozent zum 1. Quartal 2023 fiel der Rückgang im 2. Quartal 2023 allerdings geringer aus als in den beiden Vorquartalen, als das Minus -2,9 Prozent (1. Quartal 2023) und -5,1 Prozent (4. Quartal 2022) betragen hatte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die Wohnimmobilienpreise sowohl in den ländlichen als auch in den städtischen Regionen im Durchschnitt weiter gesunken. Am geringsten waren die Rückgänge allerdings in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen: Hier waren Eigentumswohnungen 7,0 Prozent günstiger als im 2. Quartal 2022, Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten 8,1 Prozent weniger.

Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 fielen die Preise in den dünn besiedelten Kreisen für Eigentumswohnungen um 2,1 Prozent, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sogar leicht um 0,7 Prozent stiegen. In den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) gingen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahresquartal um 9,8 Prozent zurück, für Ein- und Zweifamilienhäuser musste 12,6 Prozent weniger gezahlt werden. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 fielen in den Metropolen die Preise für Eigentumswohnungen um 2,1 Prozent und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,4 Prozent.

Mit der aktuellen Veröffentlichung hat das Statistische Bundesamt auch Zahlen für das Jahr 2022 sowie für das 1. Quartal 2023 revidiert: Die Veränderungsrate des 1. Quartals 2023 zum 1. Quartal 2022 liegt für den bundesweiten Häuserpreisindex sowohl vor als auch nach Revision bei -6,8 Prozent, die Veränderungsrate des 1. Quartals 2023 gegenüber dem 4. Quartal 2022 wurde um 0,2 Prozentpunkte nach oben korrigiert (vorläufiger Wert: -3,1 Prozent, revidierter Wert: -2,9 Prozent).

red

Steigende Mieten: SPD will Mietpreisanstieg eindämmen

Die SPD will den Kampf gegen steigende Mieten verschärfen und fordert einen bundesweiten Mietenstopp. “Wir brauchen eine Atempause für Mieter – wir brauchen einen Mietenstopp für die nächsten drei Jahre”, sagte die stellvertretende Fraktionsvorsitzende Verena Hubertz (SPD) zu “Bild am Sonntag”. Bei der Klausur der Bundestagsfraktion soll am Montag ein Maßnahmenkatalog für mehr Mieterschutz beschlossen werden.

Der “Bild” liegt dieser nach eigenen Angaben bereits vor. Weitreichendster Punkt ist der Mietenstopp für ganz Deutschland. Dann dürfen Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete nur noch um sechs Prozent in drei Jahren erhöhen.

Und das auch nur, bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist. “Angesichts der enormen Mietanstiege der letzten Jahre und der vom Krieg ausgelösten drastisch zunehmenden Neben- und Heizkosten” sieht die SPD Handlungsbedarf. Die Ahndung von Mietwucher soll verschärft werden.

Wenn die Miete die ortsübliche Höhe um mindestens 20 Prozent übersteigt und das Wohnungsangebot in der Gegend gering, muss dem Vermieter nach Plänen der SPD-Fraktion keine Ausnutzungsabsicht mehr nachgewiesen werden. Eigenbedarfskündigungen will die SPD erschweren. Die tatsächliche Nutzung nach der Kündigung soll per Gesetz präzisiert und der Personenkreis, für den der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann, verkleinert werden.

Bei einer missbräuchlichen Eigenbedarfskündigung soll der Alt-Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz bekommen. Die Umgehung der Mietpreisbremse durch eine Pseudo-Möblierung der Wohnung oder eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch soll nicht länger möglich sein. Laut SPD-Fraktion lebt ein Drittel der Mieter unfreiwillig in möblierten Wohnungen.

Künftig sollen Vermieter die Kosten für Miete und Möbel getrennt ausgewiesen werden. Außerdem muss die ganze Wohnung, nicht nur einzelne Zimmer mit Möbeln ausgestattet sein. Mietverträge mit einer Dauer von mehr als sechs Monaten gelten nicht mehr als “vorübergehender Gebrauch”.

Preissteigerungen bei Indexmieten sollen abgebremst werden. Die Erhöhungen sollen an den Nettokaltmietenindex und nicht länger an den Verbraucherpreisindex geknüpft werden. Zusätzlich erhöht die SPD den Druck auf den für Mieterschutz zuständigen Justizminister Marco Buschmann (FDP) und drängt auf die Umsetzung der im Koalitionsvertrag verabredeten Regeln.

So soll die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert werden und bei Mietpreisspiegeln der Beobachtungszeitraum von sechs auf zehn Jahre verlängert werden, damit auch günstigere ältere Verträge berücksichtigt werden. SPD-Fraktionsvize Hubertz: “Marco Buschmann muss jetzt endlich ins Machen kommen beim Mieterschutz. Und dann müssen wir darüber reden, wie wir Mieter noch besser schützen können.”

red

21.700 Wohnungen gesucht: Ludwigsburg vor drängender Herausforderung für altersgerechten Wohnraum

Ludwigsburg – Der Landkreis Ludwigsburg sieht einer zunehmenden Herausforderung entgegen: In den nächsten zwanzig Jahren werden rund 135.600 Menschen im Alter von 67 Jahren oder älter im Kreis leben, etwa 34.100 mehr als heute. Diese Bevölkerungsentwicklung birgt laut der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) die Gefahr einer “grauen Wohnungsnot”. Die IG BAU warnt vor einem Mangel an altersgerechtem Wohnraum, der insbesondere durch die bevorstehende Rentnergeneration der Baby-Boomer verursacht wird.

Die Gewerkschaft bezieht sich auf neue Zahlen des Pestel-Instituts, die im Auftrag des Bundesverbandes des Deutschen Baustofffachhandels (BDB) ermittelt wurden. Diese Zahlen verdeutlichen, dass der Bedarf an barrierearmen Wohnungen zunehmen wird. Jürgen Ziegler von der IG BAU betont: “Im Kreis Ludwigsburg werden in den kommenden Jahren immer mehr ältere Menschen eine barrierearme Wohnung brauchen – ohne Treppenstufen, dafür mit bodengleicher Dusche und genügend Platz für das Rangieren mit Rollator und Rollstuhl.”

Bereits heute benötigen mehr als 17.250 Haushalte im Kreis Ludwigsburg eine Seniorenwohnung aufgrund von Mobilitätseinschränkungen. Die Prognosen des Pestel-Instituts zeigen, dass in zwanzig Jahren über 21.700 Wohnungen benötigt werden, die für Menschen mit Rollator oder Rollstuhl geeignet sind. Die IG BAU warnt vor einer “graue Wohnungsnot”, insbesondere wenn die geburtenstarken Jahrgänge in Rente gehen.

Neben dem Mangel an passendem Wohnraum befürchtet die Gewerkschaft auch wachsende Altersarmut aufgrund steigender Wohnkosten und sinkendem Rentenniveau. Jürgen Ziegler erklärt: “Wenn die Wohnkosten weiter in dem Tempo der letzten Jahre steigen, werden viele Senioren ihren Konsum einschränken müssen.” Er mahnt, dass hohe Mietpreise viele ältere Menschen finanziell belasten könnten.

Die IG BAU fordert daher die Schaffung von mehr preiswertem und altersgerechtem Wohnraum. Ziegler betont die Notwendigkeit von finanziellen Anreizen für den Neubau und die Sanierung von Seniorenwohnungen. Er sieht hierbei Kommunen, das Land und den Bund in der Verantwortung. Obwohl das Bundesbauministerium bereits 75 Millionen Euro für den altersgerechten Umbau von Wohnungen bereitgestellt hat, reicht dies nach Ansicht der IG BAU nicht aus.

Zusätzlich schlägt die Gewerkschaft vor, große Wohnungskonzerne zu einer Selbstverpflichtung zu bewegen. Sie sollen sich dazu verpflichten, einen bestimmten Anteil ihrer freiwerdenden Wohnungen altersgerecht umzubauen. Ziel ist es, den Wohnungsmarkt besser auf die kommende Rentnergeneration vorzubereiten und die Lebensqualität älterer Menschen zu gewährleisten.

red

Was kosten Grundstücke in Ludwigsburg? Neueste Bodenrichtwerte veröffentlicht

Ludwigsburg – Neues Update für Eigentümer und Interessierte in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar: Der gemeinsame Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung hat kürzlich die aktuellen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2023 ermittelt, beschlossen und veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte können nun kostenlos auf der Webseite https://bodenrichtwerte.ludwigsburg.de abgerufen werden. Zusätzlich werden die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 in Kürze auch im landesweiten Internetportal “BORIS BW” unter https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw verfügbar sein.

Wie steht es um die Bodenpreise in der Region?

Im Jahr 2022 blieben die Bodenpreise in vielen Teilen Deutschlands auf einem hohen Niveau und zeigten im Vergleich zum Vorjahr kaum Veränderungen. Auch in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar blieben die Bodenpreise größtenteils stabil. Lediglich im Außenbereich, der landwirtschaftliche und Freizeitgrundstücke umfasst, gab es vereinzelt Anpassungen der Bodenrichtwerte. Trotz eines Rückgangs der Kaufverträge um etwa 20 Prozent im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahr konnte noch kein allgemeiner Preisrückgang festgestellt werden. Der Abwärtstrend, der sich im Jahr 2023 abzeichnet, spiegelt sich noch nicht in den aktuellen Bodenrichtwerten wider, die auf den Stichtag 1. Januar 2023 festgelegt wurden.

Bodenrichtwerte sind wichtige Indikatoren für die Immobilienbewertung und dienen als Grundlage für Verkehrswertgutachten, Beleihungen von Grundstücken und steuerliche Zwecke. Es ist jedoch zu beachten, dass die aktuellen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2023 nicht zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden. Hierfür gelten ausschließlich die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022.

So werden die Bodenrichtwerte ermittelt

Die Festlegung der Bodenrichtwerte erfolgt durch unabhängige Gutachterausschüsse, die in Deutschland für die Ermittlung von Immobilienwerten zuständig sind. Die Bodenrichtwerte basieren auf realen Kaufpreisen, die in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse erfasst werden. Sie stellen den durchschnittlichen Wert von Grund und Boden in bestimmten Gebieten dar und haben rechtlich keine bindende Wirkung. Um die Unterschiede in Lagen und Nutzungen angemessen abzubilden, werden Städte in verschiedene Bodenrichtwertzonen unterteilt. Für jede Zone wird ein eigener Bodenrichtwert auf Basis der tatsächlichen Kaufpreise ermittelt. Es existieren Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwerte für verschiedene Nutzungsarten wie Wohnen, Gewerbe, Mischgebiete, landwirtschaftliche Nutzung und Freizeitgärten.

Diese aktuellen Informationen sollen einen allgemeinen Überblick über die Situation in Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar sowie in Deutschland im Hinblick auf die Bodenrichtwerte geben. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bodenpreise in Deutschland regional stark variieren können. Während einige Gebiete weiterhin stabile oder sogar steigende Bodenpreise verzeichnen, können andere Regionen einen Rückgang oder eine Stagnation erleben.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt auf Grundlage realer Kaufpreise, die von den Gutachterausschüssen gesammelt und analysiert werden. Diese unabhängigen Institutionen spielen eine entscheidende Rolle bei der Festlegung der Bodenrichtwerte, um eine transparente und objektive Bewertung des Grund und Bodens sicherzustellen. In Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar sind insgesamt rund 350 Bodenrichtwertzonen gebildet worden, für die je ein Bodenrichtwert zu ermitteln ist.

Die Bodenrichtwerte dienen als Orientierungshilfe für verschiedene Zwecke und sind rechtlich unverbindlich. Sie werden von Immobilienexperten, Gutachtern, Banken und anderen Beteiligten verwendet, um den Wert von Grundstücken und Immobilien zu bestimmen. Auch für steuerliche Zwecke, wie die Berechnung der Grundsteuer, werden die Bodenrichtwerte herangezogen.

red

Immobilienpreise in Deutschland erreichen Tiefstand – Stärkster Rückgang seit 2000

Wiesbaden – Die Immobilienpreise sind in Deutschland weiter zurückgegangen. Der Häuserpreisindex sank im ersten Quartal um durchschnittlich 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, teilte das Statistische Bundesamt (Destatis) am Freitag mit. Das war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Im Vergleich zum vierten Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im ersten Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 Prozent günstiger. Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise dürfte weiterhin eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation sein, so Destatis. Sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen waren deutliche Preisrückgänge zu verzeichnen, wobei die Preise für Wohnimmobilien in den Städten stärker zurückgingen als in den ländlichen Regionen.

Die größten Preisrückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal waren in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) zu beobachten: Hier gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 10,4 Prozent zurück, für Wohnungen musste 6,4 Prozent weniger gezahlt werden. In den kreisfreien Großstädten waren Ein- und Zweifamilienhäuser mit -9,7 Prozent und Eigentumswohnungen mit -5,7 Prozent ebenfalls deutlich günstiger als im Vorjahresquartal. Aber auch in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen waren die Preisrückgänge deutlich: Ein- und Zweifamilienhäuser waren 7,8 Prozent günstiger als im ersten Quartal 2022, Eigentumswohnungen kosteten 5,3 Prozent weniger als im Vorjahresquartal.

Mit der aktuellen Veröffentlichung wurde die Veränderungsrate des vierten Quartals 2022 zum Vorjahresquartal für den bundesweiten Häuserpreisindex um 0,2 Prozentpunkte nach oben revidiert (vorläufiger Wert: -3,6 Prozent zum Vorjahresquartal, revidierter Wert: -3,4 Prozent). Die Veränderungsrate des vierten Quartals 2022 gegenüber dem dritten Quartal 2022 wurde um 0,1 Prozentpunkte nach oben korrigiert (vorläufiger Wert: -5,0 Prozent, revidierter Wert: -4,9 Prozent). Revisionen werden regelmäßig durchgeführt, um nachträgliche Meldungen zu berücksichtigen, so das Bundesamt.

red

Immobericht für den Landkreis Ludwigsburg: Markt bleibt angespannt

Von Ayhan Güneş

Wohnen im Landkreis Ludwigsburg ist und bleibt teuer. Es fehlen geschätzt 7000 Wohnungen. Doch die Zeiten sind nahezu vorbei, in denen jede Immobilie einen Käufer oder Mieter fand – egal wo und in welchem Zustand diese sich befindet. Das zumindest die Beobachtung der Immobilien-Abteilung der Kreissparkasse (KSK). Am Donnerstag hat sie ihren Bericht zum Immobilienmarkt 2022 vorgelegt. „Der Markt ist eingefroren“, stellte Vorstandsmitglied Thomas Raab im Pressegespräch fest.

KSK-Vorstand Thomas Raab (links) mit Christopher Gentzcke, Abteilungsdirektor ImmobilienCenter. Foto: KSK

Veränderungen seien dennoch spürbar: Interessenten achten bei ihrer Wahl verstärkt auf den energetischen Zustand der Immobilie und deren Nebenkosten. Da machen sie bei der Lage und Ausstattung auch mal Kompromisse, was die KSK-Makler angesichts der rasant steigenden Preise nicht erstaunt. Doch solange die Nachfrage das Angebot übersteigt, und das wird nach dem Immo-Bericht noch lange der Fall sein, werden die Aussichten der Kreissparkasse auf eine zufriedenstellende Bilanz positiv bleiben.

Potenzielle Käufer oder Mieter einer Immobilie kommen täglich hinzu: Allein im ersten Halbjahr sind 3500 Menschen in den Landkreis gekommen. Nicht jeder ist ein Geflüchteter aus der Ukraine. Zudem herrscht ein Geburtenüberschuss. Nicht allein fehlender Baugrund ist für die signifikante Preissteigerung verantwortlich. Teuer gewordenes Baumaterial, Spritkosten, der Facharbeitermangel und nicht zuletzt steigende Zinsen treiben Investoren Tränen in die Augen. Die Pläne für manches Bauprojekt bleiben aus diesem Grund in der Schublade.

Ebenso Zukunftsängste junger Menschen halten diese davon ab, für ein Eigenheim in das volle Risiko zu gehen. Eine von der Wüstenrot-Stiftung in Ludwigsburg auf Deutschland ausgelegt finanzierte Studie hat jüngst ergeben, dass junge Familien wegen der Kosten die großen Städte und sogar deren Speckgürtel verlassen, um sich irgendwo auf dem Land niederzulassen. Der fortschreitende Internetausbau im ländlichen Raum sowie die Möglichkeit des Home-Office machen die Menschen von einer städtischen Infrastruktur und den dort hohen Lebenshaltungskosten unabhängiger.

Im Landkreis Ludwigsburg ist davon noch nichts zu spüren, besagt der KSK-Immo-Bericht. Von einer sich abschwächenden Baukonjunktur sei in Neubaugebieten „noch nichts zu spüren“. Christopher Gentzcke, Abteilungsdirektor Immobilien-Center sagte: „Das können wir für die Nachfrage nach Immobilien vor allem in guten Lagen und im hochwertigen Segment nur bestätigen.“ Das Kapital sei „hier bestens angelegt“. Von sinkenden Preisen in diesem Marktsegment gehe er nicht aus.“ In den vergangenen fünf Jahren habe das Preisniveau für Bestandsobjekte in Ludwigsburg spürbar zu genommen. Laut Bericht erfuhren die deutlichsten Zuwächse Eigentumswohnungen mit einem Plus von 71 Prozent. Es folgen freistehende Einfamilienhäuser mit einem Plus von 59 Prozent, Wohnbaugrundstücke für Einfamilienhäuser 41 sowie vermietete Eigentumswohnungen mit 20 Prozent. Die Anstiege für Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser fielen mit einem Plus von 16 Prozent am geringsten aus. Im Bestand kosten freistehende Einfamilienhäuser in Ludwigsburg im Frühjahr 2022 im Schnitt 917.000 Euro (+16,1 Prozent gegenüber Frühjahr 2021). Doppelhaushälften liegen bei 805.000 Euro (+10,6 Prozent), Reihenmittelhäuser bei 675.000 Euro (+13,4 Prozent). Im Neubau müssen Käufer im Frühjahr 2022 für Doppelhaushälften durchschnittlich 957.000 Euro (+18,1 Prozent) und für Reihenmittelhäuser 835.000 Euro (+13,3 Prozent) bezahlen. Die Preise beziehen sich auf einen guten Wohnwert.

Preisentwicklung für Wohnungen im Bestand

Gentzcke sagte weiter: „Der Ludwigsburger Immobilienmarkt ist weiterhin attraktiv.“ Die Preise verharrten derzeit auf hohem Niveau. Bei den Kaufpreisen zeichne sich in einzelnen Segmenten eine Plateaubildung ab. Besonders gefragt seien familiengerechte und barrierefreie Angebote. Dabei seien Neubau- genauso wie Bestandsimmobilien beliebt. Wertstabil seien nach wie vor die guten Lagen. Der größte Nachfrageüberhang bestehe bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser würden fast im gesamten Stadtgebiet gut nachgefragt. Baugrundstücke für Einfamilienhäuser seien nicht nur Mangelware, sondern kaum verfügbar. „Die wenigen Grundstücke in Neubaugebieten sind vielfach überzeichnet“, stellte Gentzcke fest.

Preisentwicklung für Häuser im Bestand

Einen Ausblick auf die kommenden Monate zu wagen, ist laut KSK-Vorstand Raab derzeit ein schwieriges Unterfangen. Niemand wisse, wie sich der Ukraine-Krieg weiterentwickle und welche Auswirkungen dieser noch haben werde. Auch die Energieversorgungsprobleme, Lieferengpässe und der Fachkräftemangel seien auf die Schnelle nicht zu beheben. Die KSK geht langfristig „von mindestens stabilen und in attraktiven Segmenten steigenden Immobilien-Preisen aus“.

Kreissparkasse Ludwigsburg: private Immobilien boomen – Büroflächen weniger gefragt

Von Uwe Roth

Ob eigengenutzte Immobilie oder eine Immobilie zur Kapitalanlage: „Sofern die Lage stimmt, die Immobilie passt, spricht weiterhin vieles für einen Erwerb von Wohneigentum.“ Das empfahl am Donnerstag Christopher Gentzcke, Abteilungsdirektor des Immobilien Centers der Kreissparkasse (KSK) Ludwigsburg vor Medienvertretern. Die Immobilienpreise legten weiter zu. Im Schnitt liegen nach seinen Angaben die Kaufpreise für Wohnimmobilien zwischen drei und sieben Prozent über dem Vorjahresniveau. Bauland wird stetig teurer.

Aufgrund der großen Nachfrage für Baumaterialien auf den Weltmärkten bleiben die Märkte für Holz, Stahl und Dämmstoffe nach seiner Prognose angespannt. Ein weiterer Grund für steigende Immobilienpreise dürfte laut KSK fortbestehen: Im Landkreis Ludwigsburg bleibt Bauland knapp und teuer. Zusätzliche Vorschriften zur Förderung der Energieeffizienz erhöhten die notwendigen Investitionen im Neubau, sagte Gentzcke. Im August hat die Stadt Ludwigsburg den neuen Mietspiegel vorgestellt, die Mietpreise sind im Jahr 2021 weiter gestiegen. Über alle Wohnungsgrößen hinweg hat sich im Durchschnitt der Preis pro Quadratmeter von 9,13 auf 9,24 Euro erhöht.

So liegen die Quadratmeter-Mieten in Ludwigsburg zwischen 8,66 und 17,03 Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Größe einer Wohnung. Aufgrund der weiterhin steigenden Mieten im Wohnungsbereich überlegen nach seiner Beobachtung viele Familien daher, ob sie nicht eine Immobilie kaufen – da die Zinsen weiterhin niedrig und folglich Finanzierungskosten gering sind. Solange nicht ungeplante Sanierungsarbeiten in erheblichem Ausmaß durchgeführt werden müssen oder die Immobilie bereits wieder nach kurzer Zeit veräußert wird, ist der Immobilienkauf ein langfristig lohnendes Investment. Das stabilisiert zusätzlich die Immobilienmarktentwicklung.

Die Kaufpreise von Neubauten sind 2021 gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Im aktuellen City-Report Ludwigsburg des ivd (Immobilienverband Deutschland) werden Preissteigerungen für Neubauwohnungen in Ludwigsburg von bis zu 21,3 Prozent festgestellt. „Selbstverständlich gibt es jedoch lokal deutliche Unterschiede“, sagt Gentzcke.

Nach KSK-Recherchen entstehen an rund 50 Standorten im Landkreis Ludwigsburg neue Wohnungen oder Häuser. Laut des Immobilienverband Deutschland (ivd) ist die Zahl der genehmigten Wohnungen sowie die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten in Ludwigsburg im Jahresvergleich 2019 zu 2020 deutlich angestiegen. Im Jahr 2020 wurden 374 neue Wohnungen genehmigt (plus 82 Prozent gegenüber 2019) und 234 neue Wohneinheiten fertiggestellt (plus 101,7 Prozent). Die Preisspanne liegt momentan bei Neubauten in großen Städten im Kreis Ludwigsburg für Eigentumswohnungen zwischen 5500 und 7500 Euro je Quadratmeter. In kleineren sowie mittleren Städten und Gemeinden bei 4000 bis 6000 Euro je Quadratmeter. Einfamilienhäuser im Landkreis Ludwigsburg erzielten zwischen 580000 und 950000 Euro, so Gentzcke.

Die Kreissparkasse Ludwigsburg vermittelte bis Ende September dieses Jahres insgesamt 226 Immobilien (Vorjahr 220). Darin enthalten sind 223 Immobilien aus dem wohnwirtschaftlichen (Vorjahr 200) und 3 aus dem gewerblichen Bereich (Vorjahr 20) bzw. dem Bereich Großinvestoren. Mit der Immobilienvermittlung wurde bis Ende September 2021 ein Umsatz von rund 102,6 Millionen Euro erzielt (Vorjahr 104 Mio. Euro), davon entfallen 98,2 Millionen Euro auf den Bereich Wohnen (Vorjahr 78 Mio. Euro) und ca. 4,4 Millionen Euro auf die Bereiche Gewerbe und Großinvestoren (Vorjahr 26 Mio. Euro). „Was die Anzahl der vermittelten Objekte betrifft, werden wir auch für 2021 das gute Vorjahresergebnis halten können“, sagte Gentzcke. „Mit diesem Ergebnis können wir zufrieden sein.“

Zu den Gewerbe-Immobilien sagte er: Die Nachfrage – vor allem im Bereich von Büroflächen – hat sich aufgrund der Auswirkungen der Coronakrise im Landkreis Ludwigsburg insgesamt deutlich abgeschwächt. Auch im Bereich rentabler Renditeobjekte ist teilweise ein Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen. Lediglich die Nachfrage von Eigennutzern nach Produktions- und Lagerhallen mittlerer Größe und mit einer verkehrsgünstigen Anbindung sowie einer guten Infrastruktur ist weiterhin konstant. Das Angebot solcher Objekte ist aber weiterhin sehr gering. Die Mietpreise für Einzelhandelsflächen im Ludwigsburger Stadtkern stagnieren größtenteils und sind bei Objekten, welche sich nicht in den Top Lagen befinden, teilweise sogar rückläufig. Insbesondere in kleineren Gemeinden im Landkreis steigt die Leerstandquote. Dies spiegelt sich auch bei der Entwicklung der Mietpreise bei Neuvermietungen wider.

Die Nachfrage nach klassischen Büroflächen ist weiter auf niedrigem Niveau. Dieser Bereich ist hinsichtlich der Nachfrage am stärksten von den Auswirkungen der Coronakrise betroffen. Zwar bewegt sich die Leerstandquote in der Stadt Ludwigsburg weiterhin auf einem relativ niedrigen Niveau, dennoch wird es schwieriger freie Flächen neu zu vermieten, da sich Firmen und Unternehmen zunehmend auf das Thema Homeoffice und flexibles Arbeiten einstellen.

Die Mietpreise für Gewerbeobjekte im Landkreis Ludwigsburg sind stabil. Nach wie vor sind die Städte Ludwigsburg, Kornwestheim, Ditzingen und Bietigheim-Bissingen die teuersten Gewerbelagen im Landkreis. Hier liegen die Büro-Mietpreise zwischen 7 und 16 Euro je Quadratmeter und damit nahezu auf dem Niveau der Mieten in Stuttgart. Logistik- und Produktionsobjekte sind auch in den umliegenden Landkreisen weiterhin Mangelware. Der Mietpreis einer Standard-Halle liegt aktuell zwischen vier und sechs Euro für den Quadratmeter.

Die Kreissparkasse Ludwigsburg erwartet auch für das kommende Jahr am Markt für Wohnimmobilien im Landkreis Ludwigsburg stabile Verhältnisse. Arbeitnehmer, die aus dem aktiven Arbeitsleben ausscheiden, bleiben aufgrund ihrer Verwurzelung in der Region wohnen, und neue Arbeitskräfte sind hier auf der Suche nach der passenden Immobilie. Immer häufiger stellt die Kreissparkasse fest, dass es Immobilienkäufer aus Stuttgart in den Landkreis Ludwigsburg zieht.

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